Zalety inwestowania we flipping mieszkań – cz. 3
W pierwszej części wpisu zaczęliśmy omawianie potencjalnych korzyści z inwestowania w nieruchomości w formie flippingu. Część druga była poświęcona dochodom pasywnym z flipów oraz temu w jaki sposób poprzez tę strategię możemy tworzyć wartość.
Dzisiejsza – trzecia i ostatnia – część skupi się na wykorzystaniu wiedzy i umiejętności inwestora przy flipowaniu oraz jak poprzez nieruchomości możemy chronić kapitał przed inflacją.
Nieruchomości są bardzo szeroką dziedziną, wymagającą wiedzy i umiejętności z bardzo różnych dziedzin. Inwestorzy mogą rozwijać się m.in. zdobywając doświadczenie w negocjacjach, zarządzaniu projektami, projektowaniu mieszkań, nadzorowaniu prowadzenia prac wykończeniowych i remontowych, wykonywaniu analiz rynku lub jego segmentów (lub przynajmniej zapoznawaniu się z nimi), sprzedaży czy marketingu. Poszerzenie każdej z tych umiejętności może prowadzić do kolejnych możliwości inwestycyjnych i odniesieniu większego sukcesu w tej branży. Spróbujmy przyjrzeć się kilku z tych czynników i dlaczego są ważne.
Po pierwsze, analizowanie rynku, wiedza o lokalnych trendach i perspektywach rozwoju pomaga inwestorowi w identyfikowaniu atrakcyjnych okazji inwestycyjnych. Posiadanie tej wiedzy pozwala na podejmowanie trafnych decyzji inwestycyjnych. Wiemy w co inwestować, a czego unikać. Po ile kupować, a po ile sprzedawać. Wiemy jaka jest konkurencja do naszego produktu (np. jakie inne gotowe pod klucz mieszkania sprzedają się w okolicy). Wszystko to jest kluczowe do realizacji skutecznego inwestowania.
Po drugie, umiejętność oceny wartości nieruchomości, oszacowania kosztów remontów czy wykończenia oraz prognozowania potencjalnych zysków daje inwestorowi przewagę konkurencyjną. Wykorzystanie tych umiejętności pozwala na maksymalizację zysków z inwestycji. Jednym z najczęściej popełnianych błędów jest niedopasowanie standardu wykończenia do budynku i/lub lokalizacji. Może się zdarzyć, że w budynku w wyższym standardzie damy za tanie wykończenie, które nie będzie rezonować z klientem docelowym, który ma wyższe wymagania. Lub odwrotnie – przestrzelimy ze standardem i w efekcie będziemy musieli sprzedawać mieszkanie drożej niż oczekiwaliby tego potencjalni nabywcy, którzy z kolei nie docenią zastosowanych materiałów, wyższej klasy sprzętu AGD itd. A trzeba pamiętać, że przy wykańczaniu wnętrz górnej granicy cen nie ma ????. Za to granica ceny akceptowalnej za nieruchomość przez kupującego już dużo bardziej wyraźna.
Kolejna istotna umiejętność to negocjacje. Inwestorzy mogą wykorzystać swoje umiejętności w tym zakresie uzyskując korzystne warunki i oszczędzając na kosztach transakcyjnych. Dotyczy to zarówno procesu nabywania mieszkania, jak i jego sprzedaży. Mówimy tu zarówno o negocjowaniu cen nieruchomości, ale również warunków transakcji. Na rynku pierwotnym jednym z istotnych czynników może być wynegocjowanie z deweloperem korzystnego harmonogramu płatności.
Inwestowanie w obrót mieszkaniami wymaga również zdolności zarządzania projektem, koordynacji prac remontowych oraz efektywnego planowania budżetu. Wykorzystanie tych umiejętności pozwala na skuteczniejsze przeprowadzenie inwestycji i osiągnięcie zamierzonych celów. Każdy flip to osobny projekt, a każdy remont to mini-projekt, który się w nim zawiera. O ile przy jednym remoncie jesteśmy w stanie to robić niejako z doskoku, a nawet po godzinach pracy etatowej, to już koordynowanie np. kilkunastu flipów, w tym równocześnie np. 5-10 remontów to praca na pełny etat dla kilkuosobowego zespołu. Nasz rekord padł w 2022 roku, kiedy mieliśmy jednocześnie 26 transakcji (oczywiście na różnym etapie realizacji), realizowanych w 6-osobowym zespole.
Inwestorzy muszą również posiadać wiedzę prawną i zrozumienie przepisów dotyczących nieruchomości, aby uniknąć problemów prawnych i konfliktów. Szczególnie istotne jest rozumienie potencjalnych problemów prawnych przy zakupie nieruchomości oraz umiejętność ich rozwiązywania. Jest to też jeden ze sposobów wnoszenia wartości na rynek (o czym pisaliśmy w części drugiej tego cyklu), ponieważ nieruchomość bez problemów prawnych i z czystą księgą wieczystą jest warta dużo więcej niż z zagmatwaną sytuacją i problemami.
Inwestowanie w obrót mieszkaniami wymaga również umiejętności marketingowych, takich jak tworzenie atrakcyjnych ofert sprzedaży, ich jak najszersza promocja, dotarcie do potencjalnych nabywców, współpraca z pośrednikami. Inwestorzy muszą być elastyczni i umiejętnie adaptować się do zmieniających się warunków rynkowych oraz podejmować szybkie decyzje w celu wykorzystania okazji inwestycyjnych. Analogicznie jest w przypadku umiejętności sprzedażowych. Jak w każdej branży sprzedaż jest tlenem dla firmy. W przypadku braków w tej dziedzinie mogą pojawić się zatory płynnościowe (np. kiedy mamy dużo projektów w trakcie realizacji, ale akurat nie mamy przychodów, bo nie dochodzi do zawierania transakcji).
Inwestowanie w obrót mieszkaniami daje nam możliwość ciągłego rozwijania swoich umiejętności i poszerzania wiedzy, rynku i strategii inwestycyjnych.
Ostatni temat dzisiejszego wpisu to ochrona przed inflacją. Jest powszechnie wiadomo, że wartość nieruchomości ma tendencję do wzrostu wraz ze wzrostem cen.
Inwestowanie w obrót mieszkaniami może stanowić dobrą formę ochrony przed negatywnym wpływem inflacji, ponieważ wartość nieruchomości ma potencjał wzrostu wraz z ogólnym wzrostem cen. Jest to szczególnie ważne w długoterminowej perspektywie, gdy wartość pieniądza maleje, a wartość nieruchomości ma tendencję do wzrostu. Dzięki temu mamy zabezpieczenie wartości kapitału przed spadkiem siły nabywczej waluty w wyniku inflacji.
Inwestowanie w nieruchomości pozwala na ochronę kapitału przed spadkiem wartości nominalnej. Ponadto, w przypadku wzrostu inflacji, ceny najmu nieruchomości również zazwyczaj rosną, co przekłada się na wyższe dochody dla inwestorów, którzy stawiają na taki sposób lokowania swojego kapitału. Inwestorzy mogą dostosować czynsze w zależności od inflacji, co pozwala na utrzymanie realnej wartości dochodów.
Dodatkowo, posiadanie nieruchomości umożliwia inwestorom wykorzystanie dźwigni finansowej poprzez hipotekę. W przypadku wzrostu inflacji, spłata hipoteki w przyszłości będzie miała niższą wartość realną, co stanowi korzyść dla inwestora.
Inwestowanie w obrót mieszkaniami daje również możliwość generowania dochodów pasywnych (więcej o tym w drugiej części wpisu – tutaj), które mogą działać jako zabezpieczenie przed utratą siły nabywczej pieniądza w wyniku inflacji.
Inwestowanie w różnych lokalizacjach lub różnych segmentach rynku pozwala na dywersyfikację i zmniejszenie ryzyka związanego z inflacją. Przykładowo w ostatnim czasie bardzo wzrosła w naszym kraju popularność inwestowania w nieruchomości w Hiszpanii czy innych krajach, które wcześniej były mniej znane jako miejsca lokowania kapitału.
Inwestowanie we flipy umożliwia inwestorom posiadanie rzeczywistych, trwałych i materialnych aktywów, które mają wartość użytkową niezależnie od zmian cen na rynkach finansowych. A to z kolei daje inwestorom większą kontrolę nad swoimi inwestycjami, co pozwala na podejmowanie świadomych decyzji inwestycyjnych w celu ochrony przed inflacją.
To już koniec tego wpisu 😊 Ale jeśli masz niedosyt, to poniżej kilka kolejnych, które mogą Cię zainteresować:
Podoba Ci się to, co robimy? Polub i obserwuj w social media:
Chcesz dowiedzieć się więcej o nieruchomościach i inwestowaniu?
Powrót na listę wpisów