Inwestowanie – FAQ, czyli najczęściej zadawane pytania
Dzisiejszy wpis jest poświęcony najczęściej zadawanym pytaniom, z jakimi spotykamy się podczas rozmów z inwestorami zainteresowanymi zakupami mieszkań lub udzielaniem pożyczek.
Jeśli masz pomysły na inne pytania, które mogą nurtować Ciebie lub inne osoby rozważające inwestowanie, napisz w komentarzu 🙂
- Jak to dokładnie u Was działa z tymi flipami?
W największym skrócie: wyszukujemy atrakcyjną ofertę, wysyłamy ją mailowo do Ciebie. Ty ją analizujesz i podejmujesz decyzję czy wchodzisz w dany temat czy czekasz na kolejny. Jeśli się zdecydujesz, to pilotujemy cały proces zakupu mieszkania, następnie wykonujemy projekt i prowadzimy nadzór nad wykonaniem remontu wnętrza. Kiedy mieszkanie jest gotowe pod klucz, przygotowujemy ofertę, prowadzimy działania marketingowe i sprzedażowe. Rozliczamy się pół na pół z zysku z transakcji (nasze wynagrodzenie jest płatne w trzech transzach: 25% po zakupie, 25% po zakończeniu remontu i 50% po sprzedaży).
Więcej na temat inwestowania we flipping tutaj: https://spinvest.com.pl/blog/2023/06/14/zalety-inwestowania-we-flipping-mieszkan-cz-1/
- Jak to dokładnie u Was działa z tymi pożyczkami?
Pożyczka jest nieco prostszym wariantem inwestowania. Nie musisz czekać na oferty ani ich analizować. Twoim jedynym obowiązkiem jest pojawić się u notariusza na podpisanie umowy i wykonanie przelewu. W przeciwieństwie do flipa na pożyczce zarabiasz od pierwszego dnia. Nie ponosisz też ryzyk związanych z transakcją. Wszystkie koszty (notariusz, PCC) są po naszej stronie. Również my płacimy za Ciebie podatek od odsetek (obecnie wynosi on 19%).
Przed spotkaniem u notariusza ustalamy kwotę pożyczki, wysokość odsetek w skali roku oraz sposób ich wypłacania (najczęściej wybierana opcja to wypłata odsetek co miesiąc). Wysokość odsetek zależy od kwoty pożyczki i waha się w przedziale 8-11%..
Więcej na temat inwestowania w pożyczki tutaj:
https://spinvest.com.pl/blog/2023/06/07/pozyczki-na-rynku-nieruchomosci-korzysci-i-ryzyka/
- Czy moje pieniądze są bezpieczne? Czy i ile mogę stracić? Jakie macie zabezpieczenia?
Tak, Twoje środki są bezpieczne. Dlaczego?
W przypadku flipa z założenia kupujemy mieszkanie poniżej wartości rynkowej. Dodatkowo podnosimy wartość poprzez remont lub wykończenie. Jesteś również właścicielem nabywanej nieruchomości, więc możesz nią dysponować w sytuacji, gdyby z jakiegoś powodu nasza współpraca się nie ułożyła. Główne ryzyko takiej transakcji polega na tym, że mieszkanie nie sprzeda się w założonej cenie (czyli najwyżej zarobisz mniej) i/lub nie sprzeda się w założonym czasie (zarobisz, ale później). Nie mieliśmy do tej pory stratnej transakcji. I nie mamy zamiaru.
Dla mieszkań pod wynajem sytuacja jest analogiczna. Tutaj większe ryzyka wiążą się z samym procesem wynajmu, np. jeśli trafisz na nieuczciwego najemcę. Dobrze zorganizowane procesy zarządzania najmem i odpowiednie umowy pozwalają na zminimalizowanie tego ryzyka.
W przypadku pożyczki masz zabezpieczenie wynikające z umowy notarialnej: egzekucja z art. 777 Kodeksu Postępowania Cywilnego. Oznacza to, że – gdybyśmy nie oddali Twojej pożyczki – nie musisz czekać wiele lat na rozstrzygnięcie sprawy sądowej o zapłatę. Nasza umowa daje Ci prawo skorzystania z przyspieszonej ścieżki i w ciągu kilku tygodni możesz zacząć dochodzić swoich roszczeń przez komornika z całego majątku naszej spółki i majątku zarządu.
- Ile mogę zarobić?
W przypadku pożyczek wysokość odsetek zależy od kwoty pożyczki i waha się w przedziale 7-11% rocznie (od odsetek płacisz podatek Belki w wysokości 19%.).
Wynajem mieszkania w Krakowie to 4-7% rocznie. Jeśli korzystasz z firmy zarządzającej, to od tej kwoty trzeba odjąć jeszcze około 20% na opłaty za zarządzanie. Opodatkowanie zależy od formy, którą wybierzesz.
W przypadku flipa wysokość zarobku inwestora zależy od kilku czynników: wielkości mieszkania, aktualnej ceny sprzedaży (tańsze i mniejsze mieszkania sprzedają się szybciej), aktualnej sytuacji na rynku, lokalizacji, parametrów mieszkania itd. Generalnie na tym sposobie inwestowania zarabia się między 10 a 20% w skali roku, czyli średnio około 15% (przed opodatkowaniem). Czasami zdarzają się „złote strzały” i zyski sięgające kilkadziesiąt procent w skali roku, ale są to raczej sytuacje jednorazowe, a nie powtarzalne.
Nie mieliśmy do tej pory żadnego stratnego projektu.
- Ile ofert dostanę i kiedy?
Przeciętnie wysyłamy 1-3 oferty w miesiącu. Ich ilość zależy od aktualnej sytuacji rynkowej (może być ich mniej kiedy jest duży popyt na rynku i oferty szybko znikają).
- Jak wygląda oferta zakupu i jaki jest proces decyzyjny? Jak dostanę ofertę, jak szybko muszę się decydować?
Oferty wysyłamy mailowo. Oferta zawiera zdjęcia nieruchomości oraz kalkulator rentowności inwestycji z wyszczególnionymi wszystkimi kosztami, ceną sprzedaży i prognozowanym zwrotem. Zazwyczaj dołączamy również rzut. W zdecydowanej większości przypadku to wystarczy do podjęcia decyzji, natomiast jeśli chcesz osobiście zobaczyć mieszkanie przed zakupem, to taka możliwość też (najczęściej) istnieje.
Osoba, która podejmie decyzję jako pierwsza ma u nas pierwszeństwo w realizowaniu transakcji. Oczywiście im szybciej się zdecydujesz, tym lepiej. Zazwyczaj jeśli będzie to 1-2 dni, to będzie OK. Chociaż zdarzają się oferty, które znikają w ciągu kilku godzin czy nawet szybciej jeśli są wyjątkowo atrakcyjne.
To, jak szybko trzeba podjąć decyzję zależy od fazy rynku, ilości inwestorów, którzy aktualnie są w procesie zakupu, atrakcyjności danej oferty, kapitału potrzebnego na dane mieszkanie (im większy próg wejścia, tym zazwyczaj jest mniej chętnych).
- Ile pieniędzy muszę mieć na start?
W przypadku pożyczki minimalna inwestycja wynosi 50 000 zł.
Jeśli natomiast chcesz kupić mieszkanie na flipa, to w Krakowie w tym momencie trzeba mieć minimum 700 tys. zł na zakup, remont i koszty utrzymania.
Jeśli nie masz pełnej kwoty potrzebnej na zakup jest również możliwość współinwestowania. Jesteś wtedy właścicielem ułamkowej części nieruchomości proporcjonalnie do wniesionego kapitału.
W przypadku mieszkania pod wynajem łączna inwestycja, uwzględniająca zakup, remont i wyposażenie mieszkania oraz koszty to minimum 500 tys. złotych.
- Co się stanie jak mieszkanie się nie sprzeda?
Takiej sytuacji jeszcze nie mieliśmy. Każdą nieruchomość da się sprzedać. Najczęściej jest to kwestia ceny i czasu. Często również dobrego marketingu i umiejętności trafienia do odpowiedniego klienta docelowego.
Aczkolwiek właśnie cena sprzedaży i czas to dwa największe ryzyka przy transakcjach flippingowych. Inwestując w ten sposób ryzykujemy, że mieszkanie nie sprzeda się w takiej cenie jak zakładaliśmy i/lub że transakcja potrwa dłużej (co obniża roczny zwrot).
Te dwa ryzyka minimalizujemy wybierając odpowiednie nieruchomości do realizowania flipów.
- Czy mogę sobie to mieszkanie zostawić? (dla siebie, na wynajem)
Tak, jest taka możliwość. Zresztą już były takie przypadki ????. W takiej sytuacji rozliczamy się według oferty, którą dostajesz przed podjęciem decyzji o zakupie. Jeśli zdecydujesz się na wynajem, to możemy również polecić firmy, które oferują usługę zarządzania najmem.
- Gdzie kupujecie te mieszkania i czemu tylko w Krakowie?
Działamy na krakowskim rynku nieruchomości od 2014 roku, ten rynek znamy najlepiej. Jednocześnie jest on płynny, jest duży popyt i podaż, więc nie brakuje ani ofert, ani chętnych na mieszkania. Jednocześnie możemy wykorzystywać wieloletnie kontakty do wyszukiwania okazji.
Ponieważ mamy co tutaj robić, nie rozważamy ekspansji na inne miasta.
- Co muszę robić jako inwestor? Ile czasu mi to zajmie?
Działamy tak, żeby minimalizować zaangażowanie czasowe naszych Klientów.
Najprościej sytuacja wygląda przy pożyczce – sprowadza się do jednej wizyty u notariusza i zrobienia przelewu. Łącznie jest to więc 2-3 godziny.
Twoim obowiązkiem w przypadku flipa jest dwa razy przyjechać do notariusza (na zakup i sprzedaż mieszkania) oraz pilnować bieżących płatności (za remont, do administracji i za media). My zajmujemy się bieżącą obsługą inwestycji, kontaktami z administracją, załatwianiem formalności związanych z umową i przekazaniem lokalu itd.
W przypadku inwestorów spoza Krakowa zdarza nam się stosować pełnomocnictwa, które częściowo eliminują konieczność osobistej wizyty u notariusza. W ciągu całego procesu inwestycyjnego sumuje się to do około 10 godzin Twojego zaangażowania, żeby zarobić w efekcie kilkadziesiąt tysięcy.
Podobnie wygląda to przy zakupie mieszkania pod wynajem (chyba, że zdecydujesz się na samodzielne zarządzanie najmem – wtedy proces będzie zdecydowanie bardziej czasochłonny).
To już koniec tego wpisu 😊 Ale jeśli masz niedosyt, to poniżej kilka kolejnych, które mogą Cię zainteresować:
Podoba Ci się to, co robimy? Polub i obserwuj w social media:
Chcesz dowiedzieć się więcej o nieruchomościach i inwestowaniu?
Powrót na listę wpisów