Ryzyka inwestowania w obrót nieruchomościami
Inwestowanie w nieruchomości może przynieść duże korzyści finansowe. Jednak – jak każda inwestycja – flipping niesie za sobą pewne ryzyka. Warto poznać te zagrożenia i zrozumieć, jak można je minimalizować, aby odnosić sukcesy na rynku nieruchomości. W dzisiejszym artykule omówimy główne ryzyka związane z inwestowaniem w nieruchomości.
- Ryzyko zakupu mieszkania zbyt drogo
Inwestorzy często ryzykują kupując nieruchomość po zbyt wysokiej cenie, co może negatywnie wpłynąć na potencjalny zysk z inwestycji. Dlatego przed zakupem konieczne jest dokładne zbadanie rynku i analiza cen w danej okolicy. Możemy też skorzystać z usług rzeczoznawcy majątkowego, który oceni rzeczywistą wartość nieruchomości i pomoże uniknąć zawyżonych cen. Czasami zakup mieszkania zbyt drogo wynika z nadmiernego entuzjazmu co do możliwej do uzyskania ceny sprzedaży. Inwestor uważa, że ma szeroki margines zysku, ale po podsumowaniu kosztów i wrzuceniu oferty na rynek okazuje się, że zainteresowanie jest niewielkie i trzeba zejść z marży, co powoduje, że cała inwestycja przestaje być opłacalna. Dlatego najważniejsze przy robieniu flipów jest dobrze kupić i nie liczyć na to, że rosnące ceny dadzą nam zarobić. Inwestycja powinna się spinać już tu i teraz, a jeśli ceny w międzyczasie wzrosną, to traktujemy to tylko jako dodatkowy bonus.
2. Ryzyko przekroczenia budżetu remontu
We flippingu planujemy i wykonujemy remont, aby podnieść wartość nieruchomości. Wiadomo też, że wyremontowaną nieruchomość jest łatwiej sprzedać niż obskurną ruinę. Jednak nieprzewidziane problemy podczas remontu lub brak odpowiedniego przygotowania mogą prowadzić do przekroczenia budżetu. Aby uniknąć tego ryzyka, warto dokładnie oszacować koszty remontu i zawsze mieć rezerwę finansową na ewentualne niespodzianki. Jeśli nie mamy doświadczenia, rezerwa powinna sięgać nawet 10% wartości remontu. Im więcej ich przeprowadzimy, tym może być mniejsza, bo jesteśmy w stanie dokładniej szacować koszty. Rezerwa zależy też od typu budownictwa – jeśli remontujemy mieszkanie w starej kamienicy, to szansa, że pojawią się nieprzewidziane wydatki jest dużo większa niż kiedy wykańczamy nowe mieszkanie od dewelopera.
3. Ryzyko długiego czasu sprzedaży
Czasami nieruchomość może długo pozostawać na rynku, co oznacza opóźnienie w uzyskaniu zwrotu z inwestycji. Warto brać pod uwagę okresy, kiedy popyt na nieruchomości jest niższy, i dostosować strategię inwestycyjną do zmieniających się warunków rynkowych. Przed zakupem warto również zastanowić się, czy nieruchomość będzie atrakcyjna dla potencjalnych kupujących. W tym celu robimy szczegółowe badanie rynku – po ile sprzedają się porównywalne nieruchomości w okolicy i w jakim czasie od wystawienia. Warto zapytać znajomych flipperów czy pośredników czy coś podobnego jak nasza nieruchomość sprzedawali w ostatnim czasie i jak im poszło. Każda informacja zebrana w ten sposób jest cenna. Może się okazać, że jeśli nie znamy jakiejś okolicy, to wpakujemy się na problematyczny temat, o którym wiedzą tylko miejscowi, a to wydłuży nam proces i obniży zwrot.
4. Ryzyka związane z zewnętrznym otoczeniem makroekonomicznym
Nieruchomości są narażone na wpływy zewnętrznych czynników, takich jak zmiany w polityce gospodarczej czy fluktuacje na rynku finansowym. Wpływ tych zdarzeń może wpłynąć na wartość nieruchomości oraz na popyt i podaż na rynku. Dlatego warto śledzić aktualne trendy i przewidywać możliwe zmiany, aby lepiej zrozumieć rynek nieruchomości. Przykładowo w czasie pandemii koronawirusa stopy procentowe były utrzymywane blisko zera, co spowodowało szał zakupów na rynku mieszkań, bo praktycznie każdy, kto pracował miał wysoką zdolność kredytową. Z kolei kiedy RPP w ciągu kilku miesięcy gwałtownie podniosła stopy, a do tego KNF wydał rekomendację dla banków powiększającą bufor do liczenia zdolności, klienci kredytowi praktycznie zniknęli z rynku.
Przez kilka miesięcy rynek nieruchomości zamarł również kiedy wybuchła wojna na Ukrainie. Kupujący i sprzedający mieszkania wstrzymali oddech w oczekiwaniu na to, co się stanie i raczej mało kto myślał o robieniu transakcji.
5. Ryzyka związane z popytem i podażą
Rynek nieruchomości jest podatny na zmiany w popycie i podaży. Duża podaż nieruchomości w danej okolicy może prowadzić do spadku cen, podczas gdy niski popyt może wpłynąć na dłuższy czas oczekiwania na sprzedaż. Warto badać trendy rynkowe i inwestować w lokalizacje o stabilnym popycie na nieruchomości.
W przypadku flipów problemy mogą pojawić się jeśli deweloper w danej inwestycji był przyjaźnie nastawiony do inwestorów i sprzedał dużą ilość mieszkań właśnie tego typu klientom. W momencie oddania inwestycji do użytkowania może się okazać, że konkurujemy z kilkoma czy kilkunastoma podobnymi ofertami, a to nigdy nie jest dobre dla biznesu, bo może pojawić się presja na cenę, wydłużony czas sprzedaży lub nawet klienci kupujący mogą myśleć, że coś jest nie tak, skoro jest taki wysyp mieszkań na sprzedaż jednocześnie.
6. Ryzyko wyboru nieodpowiednich partnerów biznesowych
Współpraca z nieodpowiednimi partnerami biznesowymi może wpłynąć na powodzenie inwestycji. Niewiarygodni lub niekompetentni partnerzy mogą prowadzić do problemów finansowych lub konfliktów, które mogą zagrozić inwestycji. Warto dokładnie przeanalizować potencjalnych partnerów i wybrać tych, którzy mają doświadczenie i dobrą reputację.
W przypadku flipów najczęściej partnerem biznesowym jest albo inwestor, który wykłada środki na zakup, remont i utrzymanie mieszkania albo flipper, który organizuje cały proces inwestycyjny. Obie strony muszą znać swoje oczekiwania i starać się dogadywać na każdym etapie działania, żeby transakcja mogła zakończyć się sukcesem i obie strony były z niej zadowolone i chętne na kolejne wspólne deale.
7. Ryzyka prawne
Inwestowanie w nieruchomości wiąże się z różnymi aspektami prawnymi, takimi jak umowy, regulacje i przepisy. Niezrozumienie prawa lub sytuacji danej nieruchomości może prowadzić do konfliktów i kosztownych sporów prawnych. Dlatego czasem – przy szczególnie skomplikowanych przypadkach – warto skonsultować się z prawnikiem specjalizującym się w nieruchomościach, aby uniknąć ryzyka naruszenia prawa lub wpakowania się na minę.
Szczególnie dużo ryzyk występuje jeśli mieszkanie, które nas interesuje jest zadłużone – wpisy w dziale III i IV księgi wieczystej zawsze powinny wzbudzać naszą czujność. Jednakże to nie wszystko, bo nawet jeśli KW jest „czysta” istnieje wiele innych potencjalnych problemów, na które możemy natrafić, ale to już pewnie temat na osobny wpis.
A Ty, czy inwestujesz w nieruchomości? Jakie jeszcze ryzyka widzisz lub miałeś okazję się na nie natknąć? Podziel się swoimi spostrzeżeniami w komentarzu!
#nieruchomości #inwestycje #ryzyko #korzyści #finanse
To już koniec tego wpisu 😊 Ale jeśli masz niedosyt, to poniżej kilka kolejnych, które mogą Cię zainteresować:
Podoba Ci się to, co robimy? Polub i obserwuj w social media:
Chcesz dowiedzieć się więcej o nieruchomościach i inwestowaniu?
Powrót na listę wpisów
Komentarze do “Ryzyka inwestowania w obrót nieruchomościami”