Pożyczki na rynku nieruchomości – korzyści i ryzyka

7 czerwca 2023

Finansowanie firm na cele rozwojowe lub inwestycyjne (w przypadku nieruchomości np. inwestycje deweloperskie lub na prowadzenie flipów) jest korzystne zarówno dla pożyczkodawców, jak i dla samych firm. Ten rodzaj pożyczki jest ważnym źródłem finansowania, przyspieszającym rozwój firm i umożliwiającym realizację wymagających projektów.

Pożyczki dla firm mogą generować regularny dochód pasywny dla pożyczkodawców. W zamian za pożyczanie pieniędzy pożyczkodawcy otrzymują odsetki od pożyczonej kwoty, co zapewnia stabilne źródło dochodu. Ta forma inwestowania jest atrakcyjna dla osób poszukujących pasywnego dochodu bez aktywnego prowadzenia biznesu.

Inwestowanie w formie pożyczek pozwala na dywersyfikację portfela inwestycyjnego. Zróżnicowane aktywa i strumienie dochodów są niezbędne do zminimalizowania ryzyka i zwiększenia stabilności inwestycji. Pożyczki inwestycyjne to alternatywna klasa aktywów, którą można wykorzystać do zbilansowania portfeli i zmniejszenia zależności od innych instrumentów finansowych.

Pożyczki dla firm zazwyczaj oferują atrakcyjny zwrot z inwestycji. Firmy często płacą wyższe oprocentowanie w porównaniu z tradycyjnymi instrumentami finansowymi, takimi jak depozyty bankowe. Zyski z pożyczek mogą przewyższać inne pasywne formy inwestycji, przyciągając inwestorów szukających wyższych zwrotów.

Dla firm pożyczki są źródłem kapitału, który przyspiesza rozwój i wzrost firm. Dzięki dostępowi do dodatkowego kapitału firmy mogą realizować innowacyjne projekty, inwestować w nowe technologie, rozszerzać swoją działalność i zwiększać moce produkcyjne. Przyczynia się to do tworzenia nowych miejsc pracy, wzrostu gospodarczego i wzrostu konkurencyjności.

Poprzez pożyczki można nawiązać silne relacje biznesowych, oczywiście jeśli obie strony są zadowolone z takiej formy współpracy. Firmy cenią sobie wsparcie finansowe i zaufanie pożyczkodawców, które może zaowocować długofalową współpracą. Może to otworzyć drzwi do innych możliwości inwestycyjnych i biznesowych.

Oczywiście jak każda forma inwestowania, pożyczki nie są pozbawione ryzyk. Poniżej opisujemy kilka potencjalnych problemów, z jakimi mogą się spotkać inwestorzy, którzy udzielają pożyczek na realizację inwestycji w nieruchomościach:

Ryzyko niewypłacalności: Prawdopodobnie największym ryzykiem jest niewypłacalność pożyczkobiorcy, czyli brak możliwości spłaty pożyczki z powodu trudności finansowych lub innych czynników. To może prowadzić do utraty zainwestowanego kapitału. W przypadku firm zajmujących się nieruchomościami (fliperskich, deweloperskich) brak możliwości zwrotu może wynikać np. z aktualnej sytuacji rynkowej (inwestycja nie sprzedaje się tak szybko lub za taką ceną jak pożyczkobiorca zakładał, a to powoduje, że ma zamrożone środki pożyczone od inwestora i dopóki nie sprzeda, nie ma jak ich oddać).

Brak zabezpieczeń albo niewystarczające zabezpieczenia: Pożyczkodawcy mogą napotkać problem, gdy nie posiadają wystarczających zabezpieczeń na wypadek niewypłacalności pożyczkobiorcy. Brak zabezpieczeń lub niewłaściwe zabezpieczenia mogą znacznie zwiększyć ryzyko straty kapitału. W przypadku pożyczek na rynku nieruchomościowym najczęściej spotykanym zabezpieczeniem jest rygor egzekucji z art. 777 Kodeksu Cywilnego. Umożliwia on pożyczkodawcy ominięcie postępowania sądowego w przypadku braku spłaty pożyczki i bardzo przyspiesza możliwość odzyskania środków. Inne spotykane zabezpieczenia to hipoteka na nieruchomości (zwłaszcza przy większych kwotach), weksle, przewłaszczenie na zabezpieczenie (pożyczkodawca staje się tymczasowo właścicielem nieruchomości należącej do pożyczkobiorcy, a po spłacie pożyczki własność wraca do pierwotnego właściciela).

Zmienność rynku nieruchomości: Wartość nieruchomości, na które udzielane są pożyczki, może podlegać wahaniom. Jeśli wartość nieruchomości spadnie, może to wpłynąć na możliwość spłaty pożyczki przez pożyczkobiorcę.

Niedoszacowanie ryzyka: Inwestorzy udzielający pożyczek muszą dokładnie ocenić ryzyko i zdolność pożyczkobiorcy do spłaty pożyczki. Nieprawidłowe oszacowanie ryzyka może prowadzić do podjęcia zbyt dużego ryzyka i poniesienia strat finansowych. Dlatego tak istotny jest wybór sprawdzonego i zaufanego partnera do tego typu inwestycji – warto popytać wśród osób zorientowanych na lokalnym rynku, sprawdzić opinie w Internecie itd.

Prawne i regulacyjne wyzwania: Pożyczkodawcy muszą przestrzegać przepisów prawa i regulacji dotyczących udzielania pożyczek. Niewłaściwe przestrzeganie przepisów prawnych może prowadzić do problemów prawnych lub utraty prawa do odzyskania pożyczonego kapitału. Przykładowo w Polsce obowiązują limity oprocentowania na podstawie tzw. ustawy antylichwiarskiej. Przy niskich poziomach stóp procentowych może się okazać, że limit ogranicza wysokość oprocentowania na tyle, że udzielenie pożyczki jest mało opłacalne. Dlatego warto skonsultować zapisy pożyczki z prawnikiem lub inną osobą zaznajomioną z przepisami.

Brak płynności: Inwestowanie w pożyczki nieruchomościowe może być związane z ograniczoną płynnością. Pożyczkodawcy mogą napotkać trudności w szybkim odzyskaniu swojego kapitału w razie potrzeby. Przykładowo w Spinvest pożyczki przyjmujemy minimum na rok i pożyczkodawca nie ma możliwości ich wcześniejszego wypowiedzenia. Wynika to z tego, że pożyczki inwestujemy w nieruchomości (flipy), a proces zakupu, remontu i odsprzedaży trwa często 4-9 miesięcy. W związku z tym po dokonaniu takiej inwestycji nie ma możliwości częściowego odzyskania kapitału, dopóki mieszkanie nie zostanie sprzedane. Wtedy środki inwestora są odmrożone i mogą zostać wypłacone w uzgodnionym terminie lub nawet wcześniej. Z powodu potencjalnego braku płynności zawsze zalecamy potencjalnym pożyczkodawcom, aby inwestowali tylko te środki, których nie będą potrzebować przez najbliższy rok.

Zmiany warunków umowy: Istnieje ryzyko, że pożyczkodawcy będą musieli zmierzyć się z niekorzystnymi zmianami w warunkach umowy, takimi jak zmiana stóp procentowych, terminu spłaty lub innych kluczowych zapisów umowy. To ryzyko jest raczej ograniczone, częściej spotykane w umowach pożyczek bankowych – np. jeśli są indeksowane do aktualnego poziomu stóp procentowych (np. WIBOR) lub walut obcych (słynne kredyty frankowe). W przypadku umów pożyczek na rynku nieruchomości, w które nie jest zaangażowany bank, warunki pożyczki są w czasie jej trwania najczęściej z góry ustalone i niezmienne.

Nierzetelność i oszustwa: Inwestorzy mogą być narażeni na ryzyko nierzetelności lub oszustwa ze strony pożyczkobiorców. Pożyczkobiorcy mogą celowo wprowadzać w błąd lub nie dotrzymywać umówionych warunków. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji jeśli podmiot, który jest pożyczkodawcą jest niesprawdzony, krótko działa na rynku lub osoby zarządzające mają wcześniejszą historię dokonywania malwersacji finansowych lub doprowadzenia do utraty środków inwestorów.

Konieczność monitorowania i windykacji: Udzielanie pożyczek nieruchomościowych wymaga aktywnego monitorowania i w razie potrzeby podjęcia działań windykacyjnych w przypadku nieterminowej spłaty lub niewypłacalności pożyczkobiorcy. To może być czasochłonne i kosztowne. Wspomniany wcześniej rygor egzekucji stosowany jako zabezpieczenie bardzo usprawnia ten proces, bo pozwala ominąć postępowanie sądowe.

Zależność od rynku nieruchomości: Inwestorzy udzielający pożyczek nieruchomościowych są silnie zależni od stanu rynku nieruchomości. Jeśli rynek doświadcza spowolnienia lub kryzysu, może to wpłynąć na możliwość spłaty pożyczek.

Dla oddania skali – w Spinvest w samym 2022 roku wypłaciliśmy naszym pożyczkodawcom ponad 100 tys. odsetek oraz oddaliśmy ponad 1 000 000 zł kapitału z pożyczek, których terminy upływały.