Inwestowanie pasywne w nieruchomości

31 maja 2023

Kim jest inwestor pasywny?
To zagadnienie bezpośrednio wiąże się z inwestowanie indeksowym, co należy rozumieć jako pasywną giełdową strategię inwestycyjną. W dużym skrócie: inwestowanie pasywne polega na zakupie aktywów bez próby oceny ich wartości, a portfel inwestycyjny jest skonstruowany tak, by możliwie w jak najbardziej precyzyjny sposób odzwierciedlał i przewidywał zachowanie się określonego indeksu giełdowego.

Oczywiście jest to w kontekście giełdy, natomiast pasywnie można inwestować w różne aktywa: nieruchomości, forex, firmy, alkohole i pewnie wiele innych. W skrócie: powierzamy pieniądze komuś innemu, kogo zadaniem – w zamian za określone wynagrodzenie – jest wygenerowanie odpowiedniej stopy zwrotu z naszego kapitału.

W nieruchomościach najpopularniejsze modele inwestowania pasywnego to zakup mieszkań pod wynajem, flipy 50/50 (inwestor daje środki na zakup i remont mieszkania, a fliper zajmuje się całym procesem, tzn. wyszukaniem odpowiedniej nieruchomości, remontem, marketingiem i sprzedażą) oraz pożyczki inwestycyjne.

Dlaczego inwestowanie pasywne miałoby być dla kogokolwiek opłacalne i korzystne? Jest kilka powodów:

Stabilność – nie bez powodów ludzie od tysięcy lat inwestują w nieruchomości. W długiej perspektywie wartość nieruchomości wzrasta (co pośrednio wynika z istnienia inflacji i psucia pieniądza przez rządy), chociaż oczywiście zdarzają się krótkotrwałe zawirowania czy nawet bańki spekulacyjne. Również w naszym kraju kupowanie nieruchomości, a zwłaszcza mieszkań, uznawane jest za inwestycję pewną i bezpieczną.
Dywersyfikacja – wielu doradców finansowych zaleca dywersyfikację jako sposób na ochronę przed niestabilnością rynków. Jeśli nasze inwestycje są zdywersyfikowane, jeśli któraś z nich przestanie zarabiać (albo i zacznie przynosić straty), inne mogą w tym samym czasie radzić sobie lepiej. Przykładowo przychody z wynajmu mieszkań mogą być regularne i stabilne, co pomaga zrównoważyć inne inwestycje. Podobnie z flipami – inwestowanie w mieszkania, które następnie wyremontujemy i odsprzedamy jest dobrym sposobem na zdywersyfikowanie portfela. Innym sposobem może być udzielenie pożyczki firmie deweloperskiej czy fliperskiej (albo nawet kilku różnym firmom, żeby jeszcze bardziej zdywersyfikować swoje aktywa).
Ochrona przed inflacją – wartość nieruchomości ma tendencję do wzrostu wraz z inflacją. Inwestorzy pasywni mogą chronić swój kapitał przed negatywnym wpływem inflacji, ponieważ wartość ich inwestycji nieruchomościowych może rosnąć wraz z ogólnym wzrostem cen. W przypadku flipów zyski dla inwestora powinny przynajmniej równoważyć inflację, co oznacza, że jeśli (piszę te słowa w maju 2023 r., kiedy inflacja jest kilkunastoprocentowa) jeśli nie zarabiamy w skali roku przynajmniej tyle, co wskaźnik inflacji, to realnie tracimy.
Długoterminowy przyrost kapitału – inwestycje w nieruchomości mają tendencję do przynoszenia długoterminowego przyrostu kapitału. Inwestorzy pasywni (np. w mieszkania na wynajem mogą osiągnąć zyski poprzez aprecjację wartości nieruchomości w ciągu długiego okresu inwestycji. Z kolei we flipach możemy akumulować kapitał z kolejnych inwestycji, żeby pozwolić sobie w przyszłości na zakup większej ilości mieszkań pod flipy lub kupować większe i droższe nieruchomości, na których możemy wypracowywać z kolei wyższe kwotowo marże.
Brak zaangażowania czasowego lub zaangażowanie tylko w niewielkim wymiarze – z założenia inwestor pasywny nie zajmuje się sam realizowanymi inwestycjami. Jego zaangażowanie ogranicza się do podjęcia decyzji TAK / NIE i ewentualnie działań zmierzających do nabycia danego aktywa, w naszym przypadku, czyli nieruchomości, wizyty u notariusza. Jeśli flipujemy, to jeszcze musimy drugi raz iść do notariusza, żeby mieszkanie sprzedać. W skali całej inwestycji, która może trwać np. pół roku zajmie to max kilka godzin.
Pieniądze pracują cały czas – jako inwestorowi pasywnemu zależy Ci na wygenerowaniu jak najwyższej stopy zwrotu ze swoich środków, idealnie jeśli jest to dochód pasywny lub prawie pasywny (czyli taki, który osiągasz bez wkładania pracy). Nieruchomości oczywiście idealnie się do tego nadają – można kupić mieszkanie pod wynajem i wynająć do jego obsługi firmę zarządzającą albo zlecić robienie flipów wyspecjalizowanemu w tym partnerowi. Są nawet firmy, które mogą w naszym imieniu zrealizować całą inwestycję deweloperską! (choć oczywiście wymaga to dużego kapitału)
Ważne jest, aby inwestorzy pasywni dokładnie rozważyli swoje cele, tolerancję ryzyka i prowadzili odpowiednie badania przed podjęciem jakichkolwiek decyzji inwestycyjnych. Wydaje się, że najważniejszym kryterium udanej inwestycji jest wybór odpowiedniego partnera do tego typu inwestycji, czyli nawiązanie współpracy z takimi firmami zajmującymi się aktywną stroną naszej inwestycji: firma zarządzająca najmem, biuro rachunkowe specjalizujące się w inwestycjach, firma flippingowa. Może to pomóc w maksymalizacji korzyści z inwestycji, ale również zapewnić spokój naszym pieniądzom.