Strategia inwestycyjna w nieruchomościach

24 maja 2023

Nawet najdłuższa podróż zaczyna się od pierwszego kroku, podobnie jak Twoja droga do inwestowania. Bez względu na to, czy jesteś początkującym inwestorem, czy doświadczonym ekspertem, ważne jest, aby posiadać strategię, która pomoże Ci pokonywać finansowe góry. Dzisiejszy wpis powie o tym jak stworzyć i rozwijać swoje umiejętności inwestycyjne, zwiększać swoje dochody i minimalizować ryzyko.

Do tego wpisu zainspirował mnie Jan Dziekoński swoimi filmami wrzuconymi niedawno na YouTube.

Pierwszy mówi o tym jakie decyzje trzeba podjąć w swojej strategii inwestycyjnej:

oraz kontynuacja tego tematu, mówiąca o tym jak w ogóle zbudować strategię inwestycyjną:

Oczywiście strategii inwestowania jest całe mnóstwo, ale ponieważ zajmujemy się nieruchomościami, to skupimy się tylko na nich. Jednak i tutaj sprawa nie jest taka łatwa, bo mamy wiele dróg. Jak każda strategia, nasza powinna określać po pierwsze cel (czyli co chcemy osiągnąć), a po drugie środki, czyli działania, które możemy podjąć, żeby zrealizować nasz cel.

Przykładowe strategie inwestowania:

Zakup i odsprzedaż (flipping): polega na zakupie nieruchomości z zamiarem (w założeniu szybkiej, ale niekoniecznie) odsprzedaży po przeprowadzeniu niezbędnych remontów i poprawek. Celem jest osiągnięcie zysku poprzez różnicę między ceną zakupu a sprzedaży po remoncie. Oczywiście i tutaj można wyróżnić wiele rodzajów flipowania: premium, na ładnie (czyli z remontem), na brudno (bez remontu), na rynku pierwotnym, cesje itd itd.
Nieruchomości pod wynajem: Polega na zakupie nieruchomości w celu generowania dochodu z wynajmu. Może to obejmować zarówno mieszkania, jak i lokale komercyjne. Inwestor może otrzymywać stałe przychody z czynszów, a także liczyć na potencjalne wzrosty wartości nieruchomości.
Nieruchomości do wynajmu krótkoterminowego (Booking / Airbnb): Ta strategia polega na zakupie nieruchomości w popularnych turystycznych miejscach i wynajmowaniu ich na krótki okres, na przykład za pośrednictwem platformy Airbnb. Może to generować wyższe przychody w porównaniu z długoterminowym wynajmem, ale wiąże się również z większą pracą i zarządzaniem.
Nieruchomości komercyjne: Skupia się na zakupie nieruchomości przeznaczonych do użytku komercyjnego, takich jak biura, sklepy, magazyny itp. Celem jest zarabianie na wynajmie tych nieruchomości firmom i przedsiębiorstwom.
Nieruchomości rekreacyjne: Ta strategia polega na inwestowaniu w nieruchomości w atrakcyjnych miejscach wypoczynkowych i turystycznych, takich jak domki letniskowe, wille nad jeziorem czy condo- lub aparthotele (albo lokale w nich położone). Celem jest zarabianie na wynajmie tych nieruchomości turystom i osobom szukającym krótkotrwałego odpoczynku. Oczywiście w naszym kraju najpopularniejsze są inwestycje w górach i nad morzem.
Nieruchomości przy użyciu funduszy inwestycyjnych: Możliwe jest również inwestowanie w nieruchomości poprzez uczestnictwo w funduszach inwestycyjnych, które koncentrują się na nieruchomościach. W takim przypadku inwestorzy mogą czerpać korzyści z różnorodnych portfeli nieruchomości bezpośrednio lub pośrednio. Aczkolwiek tutaj mamy ryzyko braku kontroli nad naszą inwestycją, a kilka takich funduszy spektakularnie straciło środki swoich klientów (przykład 1, przykład 2)

Warto pamiętać, że każda strategia inwestowania w nieruchomości ma swoje własne ryzyko i wymaga dogłębnego zrozumienia rynku oraz przeprowadzenia odpowiednich analiz i ocen przed podjęciem decyzji inwestycyjnych.

Jeśli trafiłeś na naszą stronę, to zapewne wiesz, że jako Spinvest wyspecjalizowaliśmy się w strategiach opartych na flippingu mieszkań. Nasze podejście – wraz z rozwojem firmy i pojawianiem się większej ilości klientów – ewoluowało z czasem. Zaczynaliśmy od kupowania najmniejszych i najtańszych mieszkań z rynku wtórnego, często w kamienicach lub blokach z wielkiej płyty, a obecnie coraz bardziej specjalizujemy się w dużych mieszkaniach z rynku pierwotnego, wykończonych w wysokim standardzie.

Jakie są wady i zalety strategii opartej na flippingu?

Wśród zalet można wymienić:

Potencjalnie wysokie zyski: Jeśli uda się znaleźć odpowiednią nieruchomość po atrakcyjnej cenie i przeprowadzić skuteczny remont, strategia flippingu może przynieść znaczne zyski. Różnica między ceną zakupu a sprzedaży może być znacząca. Często bywa to kilkadziesiąt procent w skali roku, zwłaszcza jeśli inwestujemy nieduży kapitał i/lub szybko sprzedamy zakupioną nieruchomość.
Szybki obrót kapitału: W porównaniu do innych strategii inwestycyjnych, flipping może generować szybki obrót kapitału. Po przeprowadzeniu remontu nieruchomość może być sprzedana w stosunkowo krótkim czasie, co pozwala inwestorowi na zwrot inwestycji i reinwestowanie środków w kolejne projekty. Są również możliwości sprzedaży nieruchomości bez remontu – wtedy angażujemy mniejsze środki i skracamy czas trwania inwestycji (bo remont to przeciętnie około 2 miesiące).
Możliwość kreatywnego zaangażowania: Inwestorzy angażujący się w flipping mają możliwość kreatywnego projektowania i remontowania nieruchomości. Mogą przekształcać zaniedbane obiekty w atrakcyjne i nowoczesne mieszkania lub domy, co może być satysfakcjonujące i dawać poczucie twórczego wkładu. Ten punkt ma dla nas szczególne znaczenie, ponieważ zależy nam na tym, żeby tworzyć produkty wysokiej jakości, a przy tym dawać klientom kupującym od nas możliwość zamieszkania w pięknym miejscu, które na lata będzie dla nich nowym domem.

Wady:

Wysokie ryzyko: Strategia flippingu niesie ze sobą ryzyko. Remonty mogą być kosztowne i czasochłonne, a nieprzewidziane problemy mogą znacząco wpłynąć na budżet i harmonogram projektu. Ponadto, nie zawsze można przewidzieć, jak rynek nieruchomości będzie się rozwijał, co może wpływać na wartość odsprzedaży. Istnieją zatem dwa podstawowe czynniki ryzyka: czas (nie sprzedamy tak szybko jak byśmy chcieli) oraz cena (nie sprzedamy tak drogo jak byśmy chcieli). Przeciwdziałać tym ryzykom można dzięki doświadczeniu, tzn. wybierając odpowiednie nieruchomości w odpowiednich lokalizacjach.
Konieczność umiejętności i doświadczenia: Skuteczne realizowanie strategii flippingu wymaga wiedzy i doświadczenia związanych z remontami, zarządzaniem projektami oraz rynkiem nieruchomości. Jeśli brakuje odpowiednich umiejętności lub wiedzy, inwestor może napotkać trudności i ponieść straty finansowe. Stało się to szczególnie widoczne od drugiej połowy 2022 roku, kiedy na rynek nieruchomości (a zwłaszcza mieszkań) zawitało spowolnienie. Część inwestorów, która świetnie radziła sobie w okresie hossy, musiała się przebranżowić, kiedy okazało się, że zarabianie na flipach nie jest tak proste jak uczyli popularni guru z YouTube’a.
Zwiększone zaangażowanie czasowe: Flipping nieruchomości może być wymagający pod względem czasu i energii. Oprócz poszukiwania odpowiednich nieruchomości, negocjacji, remontów i sprzedaży, inwestor musi być zaangażowany w cały proces. Może to wiązać się z ograniczeniem czasu na inne działania lub zwiększonym stresem. Jeśli chcemy robić więcej niż 3-4 projekty rocznie, to staje się to praktycznie zajęciem na pełny etat.

Podsumowując, strategia flippingu może być atrakcyjna dla inwestorów poszukujących szybkich zysków i wyzwań związanych z remontami. Jednak związane z nią ryzyko i wymagania sprawiają, że jest to strategia odpowiednia dla osób posiadających umiejętności, wiedzę i zdolność do podejmowania szybkich decyzji i mogących sobie pozwolić na zaangażowanie czasowe niezbędne do realizacji tej strategii.

Oczywiście w przypadku zaangażowania się w inwestowanie jako inwestor pasywny, który wykłada kapitał, a inwestycją zajmuje się ktoś inny, wymagana wiedza i czas są dużo mniejsze, bo gros obowiązków bierze na siebie aktywny partner inwestora (flipper). Taki też jest nasz podstawowy model działania, w którym pracujemy od wielu lat.

To już koniec tego wpisu 😊 Ale jeśli masz niedosyt, to poniżej kilka kolejnych, które mogą Cię zainteresować: