Wojna, inflacja, niepewność – jak inwestować w obecnych czasach?
Dziś mija równo miesiąc od inwazji Rosji na Ukrainę. Sytuacja ta spowodowała spore zawirowania również na naszym rynku nieruchomości i o tym właśnie w dzisiejszym wpisie.
Jeszcze kilka miesięcy przed wybuchem konfliktu NBP zaczął podnosić stopy procentowe, co miało efekt chłodzący na rynek nieruchomości. Przede wszystkim dlatego, że potencjalni kredytobiorcy musieli liczyć się z rosnącymi ratami, więc racjonalnie rzecz biorąc było ich stać na tańsze mieszkania niż wcześniej. Ale drugim, poważniejszym skutkiem, był spadek zdolności kredytowej. Dla wielu osób okazywało się, że – o ile w ogóle mogli dostać kredyt – mogą liczyć na kwotę z banku o wiele niższą niż się spodziewali.
W efekcie największe i najdroższe mieszkania z segmentu popularnego (nie mówimy o rynku premium) zaczęły cieszyć się nieco mniejszym zainteresowaniem, bo po prostu zaczęło ubywać na nie chętnych. W normalnych warunkach spadek zainteresowania jakimś dobrem (spadek popytu) powoduje spadek ceny. Jednak nie żyjemy w normalnych czasach, więc ceny mieszkań jak rosły w zeszłym roku (o kilkanaście procent), tak rosną dalej i nie zapowiada się, żeby miały się zatrzymać.
Wynika to przede wszystkim z bardzo wysokiej inflacji. Kiedy piszę te słowa pod koniec marca 2022r. oficjalnie inflacja dochodzi do 10%, a pojawiają się prognozy mówiące, że jeszcze wzrośnie. Nieoficjalnie jest to jeszcze więcej. Przy czym szczególnie interesujące nas pod kątem nieruchomości materiały budowlane drożeją w tempie dużo wyższym, często o kilkadziesiąt procent rocznie. Jednocześnie ubiegły rok – rekordowy pod praktycznie wszystkimi względami – wyssał z rynku dużą część podaży mieszkań. Malejąca podaż i galopujące ceny materiałów budowlanych powodują, że deweloperzy nie mają wyjścia i muszą stale podnosić ceny.
Trzeci ważny czynnik, który bardzo zmienił optykę uczestników rynku nieruchomości, to ogromny napływ uchodźców z Ukrainy. W wielu miastach w ciągu kilku tygodni ilość dostępnych mieszkań na wynajem spadła o połowę lub więcej. Wynika to oczywiście z udostępniania mieszkań uchodźcom lub rynkowego popytu na wynajem z ich strony. Dodatkowo duży popyt spowodował gwałtowny wzrost cen najmu, do poziomów przekraczających te sprzed pandemii. W efekcie w wielu miastach praktycznie nie ma nic dostępnego na wynajem, a to co zostało jest bardzo drogie. Dodatkowo w wyniku kończącej się pandemii na uczelnie wracają zajęcia stacjonarne, a wraz z nimi studenci, którzy do tej pory mogli siedzieć w swoich rodzinnych domach.
Wzrost cen wynajmu w ciągu miesiąca od wybuchu konfliktu na Ukrainie [źródło: PKO Research]
Sytuację tę zauważyli inwestorzy i do łask wróciły ponownie mieszkania na pokoje, jak również mieszkania typowo inwestycyjne – małe dwupokojowe i kawalerki. W tym momencie naszym zdaniem jest to najlepszy sposób lokowania wolnych środków. W wyniku wzrostu cen najmu rentowność najmu wróciła do dawno niewidzianych poziomów przekraczających w Krakowie 5-6% rocznie.
Trzymanie gotówki przy dwucyfrowej inflacji jest zdecydowanie kiepskim pomysłem. Warto robić cokolwiek, co przynosi zwrot, żeby próbować zminimalizować wpływ inflacji na wartość zgromadzonych pieniędzy.
Wśród flipperów i deweloperów nastroje są umiarkowanie dobre. Malejąca podaż mieszkań i rosnące ceny powodują, że nawet przy mniejszej ilości transakcji rynek powinien być stabilny.
Znaczenie ma też jeszcze jeden czynnik związany z konfliktem na Ukrainie. Mianowicie to, że nie wszyscy uciekli stamtąd z przysłowiową walizką w ręce. Szacuje się, że przynajmniej 5-10% z ponad 2-milionowej rzeszy uchodźców to osoby, które posiadają mniejsze lub większe oszczędności. Oczywiście w tym momencie trudno to przewidzieć, ale może się okazać, że wiele z nich zdecyduje się zostać w Polsce na stałe i będą chciały w najbliższych miesiącach kupić mieszkanie dla siebie. Więc po początkowym szoku i niepewnością związaną z wybuchem wojny (kiedy wiele osób zdecydowało się odłożyć plany zakupu mieszkania), sytuacja wróci do normy, a popyt ze strony bardziej zamożnych Ukraińców będzie uzupełnieniem luki powstałej w wyniku mniejszej liczby udzielanych kredytów hipotecznych.
To już koniec tego wpisu 😊 Ale jeśli masz niedosyt, to poniżej kilka kolejnych, które mogą Cię zainteresować:
Podoba Ci się to, co robimy? Polub i obserwuj w social media:
Chcesz dowiedzieć się więcej o nieruchomościach i inwestowaniu?
Powrót na listę wpisów