Na czym zależy inwestorom w nieruchomości (i nie tylko)?
Do dzisiejszego wpisu zainspirowały mnie dwie rzeczy: ciekawa wczorajsza rozmowa biznesowa oraz raport o cenach wynajmu, który przeczytałem dzisiaj. Może zaczynając od tego drugiego: konkluzja była taka, że bardzo spadła ilość ofert (bo był i jest dalej bardzo duży popyt), a także wzrosły ceny najmu (co jest konsekwencją nierównowagi popytu i podaży). Duży popyt wynika z kilku czynników – oprócz najbardziej oczywistego, czyli napływu uchodźców z Ukrainy, których w większości nie stać na zakup mieszkania, więc pozostaje wynajem, mamy dodatkowe czynniki ekonomiczne – przede wszystkim rosnące ceny mieszkań oraz rosnące stopy procentowe.
Przez ostatnie kilka lat mieliśmy do czynienia z dwucyfrowymi wzrostami cen mieszkań. W efekcie średnia cena mieszkania w Krakowie w ciągu trzech lat (od maja 2019 do maja 2022) skoczyła z ok. 7700 zł/m2 do ponad 10 500 zł/m2. Na rynku pierwotnym ceny są jeszcze wyższe i obecnie średnia dobija do 12 000 zł/m2. W efekcie coraz mniej ludzi stać na zakup mieszkania i chcą lub są zmuszeni wynajmować. Ten czynnik pewnie samodzielnie nie narobiłby tyle „szumu” samodzielnie, ale na niego nakłada się drugi, dużo istotniejszy – rosnące stopy procentowe. W chwili kiedy to piszę podstawowa stopa na ostatnim posiedzeniu RPP została podniesiona o 1 pp. do 4,5%, co dla wielu osób było szokiem. A coraz częściej słychać głosy, że przy dwucyfrowej inflacji (najwyższej w tym wieku, czyli od ponad 20 lat) to wcale nie koniec podwyżek.
Skutkiem rosnących stóp procentowych jest spadek zdolności kredytowej osób, które chciałyby zaciągnąć kredyt hipoteczny na zakup mieszkania. Mamy więc sytuację, że w ciągu zaledwie pół roku potencjalnym kredytobiorcom zdolność spadła często o połowę i w efekcie wielu z nich musi (przynajmniej na jakiś czas) rozstać się z marzeniami o własnym M lub bardzo mocno ograniczyć swoje oczekiwania co do metrażu i/lub standardu. Jeśli ktoś jest zmuszony zmienić mieszkanie (bo np. powiększa mu się rodzina), to raczej zdecyduje się na wynajem.
Działa zatem kumulacja kilku czynników, które powodują pompowanie popytu, a w konsekwencji coraz mniejszą ilość dostępnych ofert mieszkań na wynajem oraz wzrost ich cen.
A o co chodzi z tą biznesową rozmową, o której wspomniałem na początku?
W normalnej sytuacji rynkowej wzrost cen (popytu) wynajmu, doprowadziłby do tego, że ludzie zauważyliby, że można na tym wynajmie więcej zarabiać i chcieliby inwestować, żeby wykorzystać okazję (rosłaby podaż). Czy mamy normalną sytuację? Na to pytanie każdy może odpowiedzieć sobie sam 🙂
Z jednej strony inwestorzy rzeczywiście intensyfikują swoje poszukiwania okazyjnych mieszkań lub pojawiają się oferty, które z różnych przyczyn wcześniej nie były dostępne na rynku (wymieniając tylko kilka źródeł – mieszkania, które stały puste, mieszkania, które były kupione spekulacyjnie pod wzrost wartości, ale nie pod wynajem, mieszkania, które były wynajmowane po zaniżonych cenach (zwłaszcza bardzo długoterminowo) i właściciele doszli do wniosku, że podniosą czynsz, korzystając z obecnych warunków rynkowych). Z drugiej strony ciągle rosnące ceny mieszkań powodują, że okazję znaleźć jest stosunkowo trudno.
I teraz ciekawa obserwacja mojego rozmówcy, który dość dobrze orientuje się w sytuacji rynkowej i na bieżąco rozmawia z wieloma osobami związanymi z branżą nieruchomości. Otóż stwierdził on, że coraz więcej osób jest nastawionych na to, żeby zachować wartość swojego kapitału lub nawet stracić na nim jak najmniej. Ostatnie lata przyzwyczaiły nas do tego, że nieruchomości dawały bardzo dobrze zarobić, a teraz sytuacja zaczyna się zmieniać. Już nie wszystko (choćby w najbardziej abstrakcyjnych cenach) znajduje od razu nabywców. Rosnące ceny budowy i wykonawstwa (plus odpływ pracowników z Ukrainy, którzy stanowią w tej branży sporą grupę) zmuszają deweloperów do ciągłego aktualizowania cenników nowych projektów, ale i tak rośnie ryzyko, że projekt się nie zepnie. Analogicznie rosną ceny materiałów i remontów mieszkań, więc flipperzy również muszą podnosić ceny, żeby wyjść „na swoje”. Za wszystko w efekcie płaci klient końcowy. I w ten sposób nakręca się spirala inflacyjna.
W sytuacji dużej inflacji inwestorzy muszą wybierać te aktywa, które najlepiej trzymają wartość. A jednocześnie uciekają od aktywów ryzykownych, bo w razie czego, to właśnie one najbardziej tracą na wartości. Nieruchomości od zawsze dla wielu osób były (i są) bezpieczną przystanią. Dlatego uważam, że obecny czas – pomimo wysokich cen – jest bardzo dobrym momentem na zakup mieszkań pod wynajem. Za kilka lat może się okazać, że będziemy jeszcze tęsknić za obecnymi cenami. Tak jak dziś dziwimy się, że 3-4 lata temu ceny były praktycznie o połowę niższe niż obecnie. Nieruchomość jako aktywo realne, trwałe (w przeciwieństwie do np. akcji, kryptowalut, walut itd) bardzo dobrze trzymają wartość w warunkach wysokiej inflacji. Dodając do tego bardzo wysoki popyt (i nie widać sygnałów jego osłabienia, a wręcz przeciwnie – patrząc na naszą tendencję do odchodzenia od własności w innych dziedzinach życia (np. samochody), wynajem będzie się cieszył coraz większą popularnością), mamy przepis na bardzo dobre zagospodarowanie środków, które w tym momencie leżą na koncie.
Przykładowo mając 500 tys. złotych, musimy liczyć się z tym, że za rok te pieniądze będą warte 10-15% mniej w malejącej sile nabywczej. Kupując mieszkanie na wynajem, mamy aktywo, które chroni wartość, więc za rok będzie warte więcej (+/- o wskaźnik inflacji), a do tego będzie co miesiąc generować przychody z wynajmu (obecnie w Krakowie 4-6%, w przypadku gotowców inwestycyjnych zoptymalizowanych pod wynajem na pokoje nawet 7-8%).
Mamy obecnie kilka mieszkań inwestycyjnych w ofercie. Jeśli jesteś zainteresowany przechowaniem wartości swoich pieniędzy poprzez inwestycje w wynajem, daj znać, chętnie pomożemy podjąć najlepszą decyzję w tym zakresie.
To już koniec tego wpisu 😊 Ale jeśli masz niedosyt, to poniżej kilka kolejnych, które mogą Cię zainteresować:
Podoba Ci się to, co robimy? Polub i obserwuj w social media:
Chcesz dowiedzieć się więcej o nieruchomościach i inwestowaniu?
Powrót na listę wpisów