Każdy ma jakiś plan. O nieprzewidywalności w branży deweloperskiej
Dwa identyczne wnioski, dwie urzędniczki siedzące biurko w biurko – i dwie zupełnie różne decyzje
Kiedyś myślałem, że działanie w deweloperce jest w gruncie rzeczy w miarę proste. Przygotujesz dobrą dokumentację, zatrudnisz dobrego architekta, dobrego kierownika budowy, dobrego wykonawcę, dobrego sprzedawcę – i biznes idzie do przodu. Prawo jest takie samo dla wszystkich, więc złożenie dokumentacji powinno skończyć się taką samą decyzją, jaką dostałby każdy inny inwestor w tej samej sytuacji.
Potem złożyliśmy dwa wnioski o pozwolenie na budowę – na dwa etapy tej samej inwestycji. Ta sama ulica, te same budynki, identyczna dokumentacja, ten sam projekt, ten sam urząd, ten sam architekt. Problem był tylko jeden: nasza dokumentacja trafiła do dwóch różnych urzędniczek, które siedzą biurko w biurko, kilka metrów od siebie, w tym samym pokoju.
Pierwsza powiedziała: wszystko w porządku, dokumentacja kompletna, pozwolenie bez większych problemów.
Druga powiedziała, że dokumentacja jest niekompletna. Nie chodziło o brakujący podpis czy formalność. Chodziło o dodatkowe opracowania, dodatkowy projekt, dodatkowe uzgodnienia – a co za tym idzie, dodatkowe koszty i dodatkowych ludzi do zatrudnienia. Do tego dodatkową inwestycję w ramach budowy, kosztującą kilkadziesiąt tysięcy złotych. Etap, który dostał pozytywną decyzję, tych wymagań w ogóle nie miał.
W tym momencie pojawia się frustracja. Jak normalnie prowadzić biznes, jeśli nie wiadomo, czego dokładnie urząd będzie ode mnie oczekiwał?
I wtedy zrozumiałem coś, co zmieniło sposób, w jaki patrzę na całą branżę. W deweloperce największym ryzykiem nie jest budowa. Nie jest wykonawca. Nawet nie jest sprzedaż. Największym ryzykiem są rzeczy, których nie da się wpisać do Excela – bo Excel zakłada, że świat działa logicznie. A świat bardzo często działa przez interpretacje konkretnych ludzi. I te interpretacje mogą być zupełnie różne, nawet kiedy dotyczą identycznej sytuacji.
Dlatego doświadczony deweloper, niezależnie jak bardzo pewna wydaje się inwestycja, zawsze zakłada bufor czasowy – bo obsuwa, najczęściej związana z dokumentacją, ale czasem też z budową czy sprzedażą, jest po prostu normą. Zakłada też bufor finansowy, bo działa tu coś w rodzaju prawa Murphy’ego: jeśli coś może trwać albo kosztować więcej – to będzie trwać albo kosztować więcej. I na każdą sytuację ma plan B, często też plan C, D i E.
Dzieje się tak nie dlatego, że deweloper z definicji zakłada najgorsze. Dzieje się tak, bo wie, że rzeczywistość – zwłaszcza w konfrontacji z przepisami i urzędami, jakie mamy – po prostu nie jest do końca przewidywalna.
Jeśli jesteś inwestorem i zastanawiasz się, czemu tylko część projektów kończy się sukcesem, a inne katastrofą – odpowiedź rzadko leży w samej budowie. Leży w rzeczach, które na początku nikt nie wpisuje do harmonogramu.
Bo doświadczenie w nieruchomościach nie polega na tym, żeby wiedzieć co robić, kiedy wszystko idzie zgodnie z planem. Wtedy wszystko jest proste. Doświadczenie polega na tym, żeby wiedzieć co robić, kiedy plan przestaje istnieć.
Mike Tyson mówił, że każdy ma plan, dopóki nie dostanie ciosu w twarz. W deweloperce, zwłaszcza w długich projektach, ten cios przychodzi prawie zawsze. Pytanie nie jest, czy go dostaniesz. Pytanie jest, czy będziesz mieć plan na wypadek, gdy to się stanie.
To już koniec tego wpisu 😊 Ale jeśli masz niedosyt, to poniżej kilka kolejnych, które mogą Cię zainteresować:
Podoba Ci się to, co robimy? Polub i obserwuj w social media:
Chcesz dowiedzieć się więcej o nieruchomościach i inwestowaniu?
Powrót na listę wpisów