Pożyczka vs współinwestowanie we flipa – co się bardziej opłaca?

W ostatnim roku w Krakowie ceny mieszkań zupełnie oszalały. Ma to wpływ nie tylko na osoby kupujące dla siebie, ale również na inwestorów, w tym flipperów. O ile jeszcze rok temu można było spokojnie zrobić transakcję zakupu i sprzedaży mieszkania mając kapitał rzędu 550-600 tys., to ten próg cały czas dynamicznie rośnie. W mieście praktycznie nie ma mieszkań za cenę poniżej 500 tys. zł, a jak tylko się pojawią, to natychmiast znikają.
Dlatego osoby dysponujące gotówką niewystarczającą na zrobienie samodzielnego flipa zgłaszają się do nas z pytaniem co najlepiej z nią zrobić, żeby było to opłacalne?
Można próbować doskładać kapitału i kupić mieszkanie pod wynajem. Tylko pytanie czy jesteś w stanie oszczędzać na zakup szybciej niż rosną ceny? 😉 (w 2023 wzrosty cen w Krakowie przekroczyły 30%).
Można zrobić pożyczkę inwestycyjną.
Albo zainwestować kapitał wspólnie z kimś.
Oczywiście każda sytuacja jest inna, ale spróbujmy zrobić szybkie porównanie opcji. Załóżmy, że dysponujemy kwotą 250 tys.
Pożyczka
Przy tej kwocie kapitału można dostać od flipperów 10-12% rocznie, a od tego zapłacimy jeszcze 19% podatku od odsetek. Realnie na rękę zostanie nam nieco ponad 8% rocznie, co mniej więcej równoważy inflację (w chwili kiedy piszę te słowa w grudniu 2023 r.):
Czyli po roku zarabiamy niecałe 22 tys. zł po opodatkowaniu. Nie najgorzej jak na 2h zaangażowania poświęcone na spotkanie u notariusza i zrobienie przelewu 😉
Współudział we flipie
Druga możliwa opcja to zainwestowanie we flipa wspólnie z firmą, która oferuje takie usługi. Standardowy model rozliczania tego typu transakcji to 50/50, gdzie inwestor wykłada cały potrzebny kapitał (tj. pokrywa wszystkie koszty związane z transakcją) i po sprzedaży mieszkania dostaje 50% zysku.
W przypadku współudziału, gdzie inwestor wkłada jedynie część kapitału (lub następuje „zrzutka” kilku inwestorów), a flipper uzupełnia brakującą część, zysk rozlicza się proporcjonalnie z połowy zysku. Oczywiście są też możliwe inne modele, ale taki wydaje się najpowszechniejszy i najbardziej logiczny.
Czyli przykładowo jeśli inwestor wykłada 30% łącznej wartości transakcji, to jego udział w zysku będzie wynosił 30% * 50% = 15%, czyli jeśli zysk z transakcji wyniesie 100 tys. zł, to inwestor zarobi 15.
Przyjrzyjmy się dokładniejszemu przykładowi:
W tym przypadku mamy przedstawione dwie opcje – kiedy mieszkanie uda się sprzedać bez remontu (kolumna środkowa) i kiedy trzeba je wyremontować (kolumna prawa). Oczywiście ta pierwsza sytuacja jest korzystniejsza, bo angażujemy mniejsze środki i szybciej kończymy transakcję, więc i zwrot jest wyższy (15,7%). Jeśli by trzeba mieszkanie remontować, to sprzedaż potrwa dłużej i obniża nam to zwrot (do niecałych 11%).
Jak widać, wartości te są wyższe niż w przypadku pożyczki (8,1% po opodatkowaniu).
Ale kluczowym parametrem (albo jednym z kluczowych) jest wiersz z czasem oczekiwania na transakcję. Powyższy przykład zakłada, że inwestor wchodzi w inwestycję, która zaczyna działać „od zaraz”, czyli jego kapitał nie czeka. A co się dzieje jeśli podejmie decyzję o działaniu, ale będzie trzeba poczekać kilka miesięcy na znalezienie odpowiedniej transakcji?
Wbrew pozorom nie jest to taka rzadka sytuacja, bo mało która firma ma „magazyn” okazji inwestycyjnych, raczej trzeba ich szukać na rynku, a to może chwilę potrwać, zwłaszcza jeśli jest rynek sprzedającego (mała podaż, szybko rosnące ceny, duży popyt). Jeśli założymy 3 miesiące, kiedy kapitał nie pracuje, wyniki spadają dość drastycznie – 9,8% w opcji bez remontu i poniżej 8% z remontem, czyli nawet poniżej pożyczki.
A jeśli pożyczka byłaby nie na 10, ale na 12%? (co przy kwocie 250 tys. nie jest nierealne do wynegocjowania).
Jak widać trzeba brać po uwagę kilka czynników, w tym przede wszystkim kluczowy jest czas. Przy flipie potencjalnie zarabiamy więcej, ale też ponosimy więcej ryzyk (że mieszkanie się nie sprzeda odpowiednio szybko lub w odpowiedniej cenie, droższy niż przewidywany remont itd.).
To już koniec tego wpisu 😊 Ale jeśli masz niedosyt, to poniżej kilka kolejnych, które mogą Cię zainteresować:
Powrót na listę wpisów