Nieruchomości w 2021 roku – co robić? Jak żyć?
Szalony rok 2020 powoli zbliża się do końca, w mediach będą się pojawiać różne podsumowania i prognozy co się stanie. Analitycy na wyścigi będą przeganiać się w coraz bardziej pesymistycznych lub coraz bardziej optymistycznych prognozach, a ponieważ łącznie tych prognoz powstaje i jeszcze powstanie bardzo dużo, to zapewne niektóre się sprawdzą, opromieniając ich autorów sławą i chwałą (a przynajmniej w ich własnym mniemaniu, bo zapewne 99,9% z tych prognostów ani teraz ani nigdy wcześniej nie zainwestowało żadnych własnych pieniędzy, żeby zarobić kiedy ich przewidywania okażą się trafne 😉 ).
My nie zajmujemy się przewidywaniem przyszłości i od początku działania Spinvest po prostu robimy swoje, tzn. szukamy mieszkań, przeprowadzamy remonty i sprzedajemy je. I zapewne się nie zmieni ani w najbliższym, ani w dalszym czasie. W wielu komentarzach w artykułach i w social mediach przewija się pytanie „Czy to jest dobry moment na kupno nieruchomości?”. Stare powiedzenie inwestorskie mówi, że najlepszy moment na kupno nieruchomości był wczoraj. A drugi najlepszy moment na kupno nieruchomości jest dzisiaj. Czy się z tym powiedzeniem zgadzam? Tak, zgadzam się. Czy jest to dobry moment na kupno KAŻDEJ nieruchomości? Niekoniecznie. A zatem – powtarzając tytułowe pytanie – co robić, jak żyć?
Czy w przyszłym roku warto będzie inwestować? To zależy. Od czego? Ano od tego W CO chcemy inwestować. My na przestrzeni lat mieliśmy wiele propozycji wchodzenia w różne intratne (według oferującego) biznesy lub nieruchomości, mniej lub bardziej związane z tym, co robimy na co dzień. Od mieszkań do podziału na mikrokawalerki, poprzez adaptacje strychów, lokale usługowe aż po nawet akcje spółek gamingowych (!). Natomiast od samego początku przyjęliśmy strategię działania polegającą na tym, że inwestujemy w to, na czym się znamy. I to samo też oferujemy naszym klientom i inwestorom. Czy to oznacza, że tamte inwestycje są złe? Nie. Ale trudno jest nam wiarygodnie ocenić szacowane stopy zwrotu (o ile jeszcze przy mikrokawalerkach dałoby radę, to już ilość rzeczy, które mogą pójść nie tak przy adaptacji strychu jest niesamowicie duża) i przez to związane z taką inwestycją ryzyko. Jedno ze znanych powiedzonek giełdowego inwestora Warrena Buffeta mówi „Ryzyko bierze się z tego, że nie masz pojęcia o tym, co robisz”.
O przyszłość flipów jestem spokojny – zawsze będą osoby, które mają stabilne dochody i zdolność kredytową albo chcą ulokować oszczędności w ładnym mieszkaniu. Pytanie jakie flipy? Podobnie jak przy wynajmie – ludzie będą bardziej cenić przestrzeń (większy metraż, chętnie ogródek lub taras) i komfort (standard budynku, własne miejsce postojowe, udogodnienia typu miejsce na rowery, bliskość infrastruktury). Również rynek premium w kryzysie ma się dobrze i to się prawdopodobnie nie zmieni. Co ma robić ktoś, kogo nie stać na zakup mieszkania? Między innymi dla takich osób uruchomiliśmy usługę inwestowania we flipy, gdzie inwestor wykłada część kapitału, otrzymując stałą stopę zwrotu w ciągu roku, a my – po zebraniu kilku takich osób – znajdujemy mieszkanie, którym obracamy. W ostatnich miesiącach w ten sposób sfinansowaliśmy już pierwsze mieszkania i przymierzamy się do kolejnych.
Co zatem robić jeśli chodzi o nieruchomości? Naszym zdaniem flipy dalej będą dobrym biznesem. Ostatnie lata przyniosły bardzo duży wzrost ilości osób, które się tym zajmują i bieżący „kryzys” zweryfikuje jak dobrze te osoby są przygotowane do tego co robią. W przypadku flipów zarabia się w momencie zakupu, a więc kluczem jest znalezienie nieruchomości poniżej jej wartości rynkowej lub pomysł na zwiększenie jej potencjału (np. poprzez zmianę układu pomieszczeń czy zrobienie remontu). Pandemia położyła (przynajmniej tymczasowo) rynek najmu krótkoterminowego i w mojej opinii prędko nie wróci on do dobrej formy, szczególnie w dużych miastach, takich jak Kraków, gdzie działamy. Wyjątkiem mogą być turystyczne miejscowości w górach czy nad morzem, prywatne kwatery czy kameralne apartamenty (ale już niekoniecznie aparthotele czy condo – więcej np. tutaj: https://www.inwestycjewkurortach.pl/aktualnosci,condohotele-raport-zyski-wielkosc-rynku-umowy)
A co z rynkiem prywatnego najmu? W tym sektorze najmocniej ucierpiał wynajem na pokoje, szczególnie dla studentów. Tego typu mieszkań (tzw. gotowców inwestycyjnych) w ostatnich latach powstało bardzo dużo (sami kilka popełniliśmy), a tymczasem w bardzo krótkim okresie został mocno ograniczony popyt (zdalne studia, wyjazd wielu obywateli Ukrainy, redukcje zatrudnienia w sektorach gospodarki, takich jak turystyka, gastronomia czy inne, stosunkowo nieskomplikowane usługi). Poprzez dużą podaż mieszkań na wynajem mocno spadły ceny i najemcy mają większy wybór. Natomiast ludzie gdzieś muszą mieszkać, a nie każdy chce (lub może) kupować mieszkanie na własność. Moim zdaniem rynek prędzej czy później wróci do równowagi, ale ludzie będą bardziej doceniać większy komfort mieszkania (lepszy standard, wyposażenie, większy metraż). Potwierdzeniem tej tezy jest to, że deweloperzy wciąż sporo mieszkań sprzedają inwestorom, którzy traktują mieszkania jako alternatywę dla lokat. Alternatywę całkiem niezłą, biorąc pod uwagę stosunkowo niskie ryzyko inwestowania w mieszkania i w porównaniu do lokat – dużo lepszy zwrot, nawet uwzględniając obecny spadek cen najmu.
Kolejnym argumentem za inwestycjami w mieszkania jest brak realnych alternatyw dla lokowania środków. Giełda jest mocno niepewna, nie wiadomo jak rozwinie się sytuacja gospodarcza, a ciągły dodruk pieniądza napędza inflację, powodując, że pieniądze trzymane w banku cały czas tracą na wartości. Dlatego zakup mieszkania i wynajem chociażby z kilkuprocentową rentownością pozwala przynajmniej nie tracić, a w dłuższej perspektywie – zarobić na wzroście wartości nieruchomości. W czasach niepewności i wysokiej inflacji aktywa trwałe (złoto i właśnie nieruchomości) zazwyczaj zyskują na wartości.
Osobiście nie mam wątpliwości, że czekają nas czasy jeszcze bardziej niepewne niż obecnie. Koronawirus nie jest zjawiskiem przejściowym. Nie zniknie nagle. Będzie raczej jak z ochroną na lotniskach po 11 września – jedno zjawisko spowodowało globalną zmianę myślenia i zachowania, która okazała się trwała. Wszyscy nauczyli się z nią żyć i świat poszedł do przodu i zapewne podobnie będzie z pandemią. W konsekwencji coraz więcej będziemy robić online, pewnie więcej czasu będziemy spędzać w domach (czy to relaksując się czy będąc mniej lub bardziej zachęconym/zmuszonym do home office), na urlopy będziemy wyjeżdżać raczej bliżej niż dalej. Zmiany zajdą zapewne też w nieruchomościach. Ten proces zresztą już się zaczął (np. rośnie popularność wirtualnych spacerów czy wideoprezentacji). Zmieni się sposób poszukiwania mieszkań, zmienią się miejsca, gdzie będą klienci, zmieni się sposób pracy pośredników i inwestorów. Można być w zasadzie pewnym, że zmiana jest jedyną stałą rzeczą na świecie.
To już koniec tego wpisu 😊 Ale jeśli masz niedosyt, to poniżej kilka kolejnych, które mogą Cię zainteresować:
Podoba Ci się to, co robimy? Polub i obserwuj w social media:
Chcesz dowiedzieć się więcej o nieruchomościach i inwestowaniu?
Powrót na listę wpisów