Nowe czy stare budownictwo?
Pytanie stare jak świat – wiele osób zadaje je sobie stojąc przed wyborem dotyczącym zakupu mieszkania. Przyjrzyjmy się kilku podstawowym wadom i zaletom obu typów budynków.
Po pierwsze – co rozumiem przez „nowe budownictwo”? Granica pewnie jest płynna, natomiast w Spinvest umownie przyjęliśmy, że wszystko, co zostało zbudowane po 2000r. jest budownictwem nowym, a przed 1990 – starym. To, co pomiędzy jest takie trochę pośrednie, bo z jednej strony – na początku lat 90. dalej powstawały bloki z wielkiej płyty, a z drugiej – pewnie już bliżej roku 2000. mieliśmy już budynki deweloperskie, chociaż nie w dzisiejszych standardach (np. często nie było windy czy garażu podziemnego).
Z kolei stare budownictwo znów można dalej podzielić na kilka typów: przedwojenne kamienice, budynki z cegły (w większości z lat 50. i 60.) i wreszcie bloki, budowane w różnych technologiach.
Jakie są zalety tego typu budynków?
- Najczęściej są w fajnych lokalizacjach – kamienice w centrum miasta, starsze osiedla z kolei mają dobrą komunikację
- Nie ma wad związanych z osiadaniem terenu lub pracą budynku (bo co miało popękać, to już dawno popękało)
- Często ludzie mieszkają tam od dawna i sąsiedzi się znają, jest fajna atmosfera (chociaż często są wyjątki)
- Zazwyczaj są dostępne bezpłatne miejsca parkingowe pod blokiem (w Krakowie – stety albo niestety – coraz częściej za szlabanami)
- Osiedla są dobrze zaprojektowane urbanistycznie, w pobliżu jest wiele punktów handlowych i usługowych, jest zieleń, place zabaw, alejki spacerowe i ławeczki, a bloki nie stoją względem siebie okno w okno.
Z kolei wśród minusów można by wymienić aspekty techniczne – wąskie klatki schodowe, małe windy, często mało estetyczne elewacje, kwadratową architekturę (mówię, bo o blokach, bo kamienice są w większości bardzo ładne), czasem nieciekawe sąsiedztwo (sąsiad-pijak, o którym wszyscy wiedzą, ale nic nie da się z nim zrobić, bo mieszka od zawsze).
Z punktu widzenia inwestycji starsze budownictwo ma dodatkowe zalety – łatwiej znaleźć okazję inwestycyjną, ceny ogólnie są niższe niż na nowych osiedlach, zazwyczaj jest spory popyt na mieszkania (zarówno na wynajem, jak i do zakupu mieszkania wyremontowanego w ramach flipa). W czasach kiedy kupowaliśmy dla klientów głównie mieszkania na wynajem, zakupy w blokach stanowiły zdecydowaną większość. Ważne było też to, że można było stosunkowo łatwo znaleźć w dobrej cenie najbardziej poszukiwany wtedy towar, czyli małe kawalerki (około 20-25m2), które dawały (i pewnie dalej dają) zdecydowanie najlepsze zwroty z inwestycji.
A nowe bloki?
To trochę tak jak z nowymi samochodami – jeden nie chce przepłacać za „nówkę”, a inny nie wyobraża sobie jeździć samochodem używanym wcześniej przez kogoś innego i za „przywilej” korzystania z tej wygody jest gotów zapłacić więcej. Różnica na korzyść nieruchomości jest taka, że wyjeżdżając z salonu nowym samochodem tracimy na jego wartości sporą część zakupu, a kupując nowe mieszkanie nie tylko nie tracimy, ale w dłuższej perspektywie prawie na pewno zyska ono na wartości.
Nowe bloki mają wiele niezaprzeczalnych zalet: klatki schodowe są szerze i wygodniejsze, często bardziej estetycznie i lepiej utrzymane, w zdecydowanej większości przypadków do mieszkań przynależy miejsce parkingowe (często w garażu podziemnym), więc nie musimy robić kółek po osiedlu, żeby znaleźć miejsce dla samochodu (gorzej jeśli mamy więcej niż jeden). Rzadziej trafiają się patologiczni sąsiedzi. A bloki są ładniejsze, często fajnie zaprojektowane. Kupując całkiem nowe mieszkanie można je wykończyć po swojemu, bo sprzedawane są w stanie deweloperskim.
Wśród wad nowego budownictwa można wymienić małą ilość ogólnodostępnych miejsc i przez to problemy z parkowaniem (notoryczny problem na wielu osiedlach, bo coraz częściej na rodzinę przypadają dwa samochody i tylko jedno miejsce parkingowe (albo i zero jeśli nie było się zapobiegliwym lub zabrakło budżetu na zakup). Wiele osiedli jest budowanych tak, żeby zmaksymalizować gęstość zabudowy (czyli na określonej powierzchni mieć jak najwięcej metrów kwadratowych, które można sprzedać), przez co jest po prostu ciasno. Architekci – kierowani przez deweloperów – rzadko myślą o terenach zielonych czy małej architekturze. Wszędzie tylko beton i beton. Często też kiepsko jest z dostępnością usług publicznych czy komunikacją, bo najpierw powstaje osiedle, a dopiero potem wszyscy się zastanawiają gdzie jego mieszkańcy będą korzystać ze szkół, przedszkoli, robić zakupy, chodzić do restauracji (o ile te akurat są otwarte 😉 ) albo czy istniejący układ drogowy wytrzyma napływ dodatkowych samochodów (często nie!) albo czy jest dostępna komunikacja miejska.
Zdj. Osiedle River Lane w dzielnicy Wola Justowska – sprzedaliśmy tu mieszkanie w styczniu 2021 r.
Powiem szczerze, że na początku nie byliśmy przekonani do inwestowania w nowe mieszkania, proponowaliśmy inwestorom prawie wyłącznie albo starsze bloki albo (rzadziej) kamienice. Natomiast kiedy zrealizowaliśmy już kilka zyskownych transakcji, możemy stwierdzić, że „flip na pierwotnym” ma potencjał. Dlaczego? Ano dlatego, że wiele osób chce po prostu mieszkać w nowych blokach, być pierwszym lokatorem danego mieszkania, poczuć ten zapach świeżego remontu, korzystać z nieużywanych mebli. I do tego te osoby są gotowe zapłacić trochę więcej za to, że: a) nie muszą długo czekać na budowę takiego mieszkania, b) wchodzą na gotowe, bez użerania się z ekipami remontowymi i fachowcami różnych specjalności, jeżdżenia po sklepach, żeby wybierać meble i wyposażenie.
Nie jest tajemnicą, że w miarę jak rośnie zamożność społeczeństwa, rosną również aspiracje i poziom tego, co uznajemy za komfort. Dodatkowo pandemia koronawirusa pokazała, że coraz częściej chcemy i potrzebujemy więcej przestrzeni. Dlatego coraz częściej poszukiwane są większe mieszkania, z większą ilością pokoi, z ogródkiem czy większym balkonem/tarasem. Często ludzie są też bardziej zabiegani i wolą wejść do gotowego mieszkania niż robić wszystko samemu, co często jest bardzo stresujące i czasochłonne.
To już koniec tego wpisu 😊 Ale jeśli masz niedosyt, to poniżej kilka kolejnych, które mogą Cię zainteresować:
Podoba Ci się to, co robimy? Polub i obserwuj w social media:
Chcesz dowiedzieć się więcej o nieruchomościach i inwestowaniu?
Powrót na listę wpisów