Czy warto kupić mieszkanie wykończone pod klucz?
Wiele osób stojących przed niełatwą decyzją o zakupie własnego mieszkania mierzy się z pytaniem: czy kupić do remontu (zazwyczaj taniej) i zrobić samemu czy może zapłacić więcej i zdecydować się na mieszkanie gotowe? Te drugie zazwyczaj są przygotowywane przez firmy flippingowe.
W dzisiejszym wpisie postaramy się przeanalizować wady i zalety każdego z tych rozwiązań, żeby ułatwić przyszłym kupującym podejmowanie decyzji.
Oczywiście można na tytułowe pytanie odpowiedź w sposób uniwersalny: to zależy. I w zasadzie na tym zakończyć. Ale sprawa jest nieco bardziej skomplikowana, jeśli zaczniemy temat drążyć. No bo zależy, ale od czego? Jakie są kryteria, którymi powinniśmy się kierować? Naszym zdaniem warto brać pod uwagę przynajmniej kilka najważniejszych czynników, chociaż zapewne – w zależności od indywidualnej sytuacji – może być ich znacznie więcej.
CZAS
Naszym zdaniem to najcenniejszy zasób. Zawsze można zarobić więcej pieniędzy, ale straconego czasu nie da się odzyskać. Pytanie, które należy sobie postawić jeśli skłaniamy się ku zakupowi mieszkania do remontu: czy mam kilka godzin dziennie przez kilka miesięcy, żeby zajmować się przygotowaniem tego mieszkania do wymarzonego stanu?
Jeśli odpowiedź brzmi „tak”, to być może właśnie zaoszczędziliśmy kilkanaście/kilkadziesiąt tysięcy złotych. Te pieniądze ktoś inny mógłby sobie doliczyć do ceny mieszkania, które sprzedaje w stanie do wejścia. To trochę tak jak z chlebem czy bułkami – w Internecie można w kilka minut znaleźć odpowiedni przepis, kupić składniki i upiec pieczywo w domu. Ale mało kto to robi, bo większość ludzi bardziej ceni swój czas niż kilka złotych więcej, które trzeba oddać piekarzowi, który tę robotę zrobił za nas. Na podobnej zasadzie działają flipperzy – bierzemy stare mieszkanie (albo w stanie deweloperskim jeśli mowa o rynku pierwotnym), do tego dodajemy szczyptę projektowania, miesiąc czy dwa nadzoru nad remontem, zakupy niezbędnych materiałów, sprzętu, mebli i innego wyposażenia, przyprawiamy do smaku dekoracjami w ramach home stagingu i voila! mamy smakowite danie w postaci gotowego mieszkania! (które potem serwujemy klientom „głodnym” pięknych wnętrz).
Mało kto analizuje jednak ile kosztuje jego czas. Jeśli jakaś praca zajmuje godzinę i kosztuje 100 zł, to czy lepiej ją wykonać samemu czy zlecić? Jeśli przeznaczysz ten czas na coś, co ma dla Ciebie wartość większą niż te 100 zł, to prawdopodobnie decyzja jest dobra. Jeśli z kolei zarabiasz np. 20 zł/h, to wtedy musisz pracować aż 5h, żeby zapłacić za tę usługę. Być może wtedy byłoby taniej zrobić to samemu.
Kolejna kwestia związana z czasem, to wartości niematerialne – co nas ominie, kiedy będziemy samodzielnie stać nad ekipą remontową, jeździć po sklepach, szukać wyposażenia w Internecie i robić 100 innych rzeczy potrzebnych w czasie remontu? Brak czasu na hobby, spotkania towarzyskie, ograniczone spotkania z bliskimi, czy po prostu zbyt mało zasłużonego odpoczynku. To wszystko to koszt alternatywny naszej decyzji.
Szacuje się, że przygotowanie i przeprowadzenie remontu przeciętnego mieszkania to około 80-120 roboczogodzin. Czyli – jeśli robisz po swojej normalnej etatowej pracy – w najlepszym razie 2-4 miesiące. Dla wielu osób poświęcenie tego czasu jest grą niewartą świeczki i po prostu wolą kupić coś gotowego. Z kolei ci, którzy decydują się na samodzielny remont dzielą się na dwie kategorie:
a) świetne doświadczenie, dużo się nauczyłem i następnym razem zrobię to lepiej
ALBO
b) co ja miałem w głowie, nigdy więcej nie wbiję nawet gwoździa w ścianę, nie mówiąc o robieniu remontu 😉
UMIEJĘTNOŚCI, KTÓRYMI DYSPONUJEMY
Nawet mając czas i pieniądze, trzeba pamiętać o tym, że remont wymaga wielu specyficznych umiejętności – od wyszukiwania odpowiednich materiałów (co w dobie Internetu i mnogości sklepów nie jest aż takie trudne), poprzez projektowanie wnętrz, dobór kolorów (z tym na pewno panie radzą sobie lepiej!) aż po dogadywanie się z dostawcami, podwykonawcami i ekipami remontowymi (często kilkoma jeśli nie mamy takiej, która robi remonty kompleksowo).
Oglądając na portalach ogłoszeniowych setki mieszkań każdego tygodnia i pewnie kilkadziesiąt każdego miesiąca na żywo napotykamy zarówno takie, które są zaprojektowane naprawdę w dobrym guście, jak i takie, które wołają o pomstę do nieba. Przy czym najczęściej tylko do pewnego stopnia zależy to od budżetu, którym ktoś dysponował. Można wydać i kilka tysięcy zł do m2 i stworzyć wnętrze bez ładu i składu, ale i mając ograniczony budżet i dobry gust wyczarować coś naprawdę estetycznego. Reguły nie ma.
Projektując mieszkanie ważne, żeby po prostu czuć się w nim dobrze.
Większość firm przygotowujących gotowe mieszkania zatrudnia projektantów wnętrz (zewnętrznych lub ma ich w swoich zespołach). Dzięki temu każdy detal i kolor są zaplanowane i przemyślane. Wnętrza są spójne i estetyczne, wszystko do siebie pasuje. Po prostu chce się tam wejść i zamieszkać. Sam projekt to jedno, ale kolejna sprawa to ekipy remontowe, dostawcy materiałów i podwykonawcy. Działając przez lata na rynku mamy wypracowane kontakty i najczęściej stałe współprace ze sprawdzonymi firmami, które nie znikną z rynku z dnia na dzień (norma w branży budowlanej). Kupując mieszkanie wykończone, masz kilkuletnią gwarancję, że to, co dostajesz nie rozleci się po krótkim czasie.
BUDŻET I/LUB ZDOLNOŚĆ KREDYTOWA
Być może ten czynnik dla wielu osób ten czynnik powinien być na pierwszym miejscu. Musimy zapytać się siebie (jeśli kupujemy za gotówkę) lub doradcę kredytowego (jeśli korzystamy z kapitału banku) na co nas stać? W zdecydowanej większości przypadków zakup mieszkania do remontu i samodzielne wykończenie będzie tańsze niż analogiczne mieszkanie przygotowane przez kogoś innego pod klucz. Dlaczego?
Jak każda firma świadcząca usługi, również flipperzy działają dla zysku. Czyli mając określony poziom kosztów związany z zakupem i remontem mieszkania, dodają do tego swoją marżę, która rekompensuje czas i wysiłek włożony w przygotowanie gotowego mieszkania. Z tego też powodu – analogicznie jak we wcześniejszym przykładzie z chlebem i piekarzem – gotowe mieszkanie musi kosztować więcej. Kupując gotowe płacisz za know how, czas, fachowców, projektantów, profesjonalny nadzór nad remontem itd itd.
Za te dodatkowe pieniądze kupujesz również swój czas, którego nie przeznaczasz na przeprowadzenie remontu. Czy warto? Na to pytanie już trzeba odpowiedzieć sobie samodzielnie.
Osobom niemającym doświadczenia w remontach zdarza się również nie zmieścić we wszystkich trzech ramionach tzw. trójkąta projektów, czyli czas, budżet, zakres. Innymi słowy: do roboty jest o wiele więcej niż Ci się wydawało (zakres), bo zawsze coś wyjdzie w trakcie prac. W efekcie zapłacisz za to więcej (budżet) i będzie to trwało o wiele dłużej (czas). A to prowadzi nas do kolejnego czynnika:
STRES
Wiele osób opisuje samodzielne prowadzenie remontu mieszkania jako jedno z najbardziej stresujących wydarzeń w życiu. Często robiąc remont wspólnie, pary kłócą się o najdrobniejsze szczegóły (a to szafeczka taka, a nie taka, a to kolory, a to jedno coś uzgodniło z fachowcem i nie powiedziało drugiej osobie itd.). Dla niektórych istny koszmar życia, którego nie chcą potem już nigdy powtarzać. Choć są i tacy, którzy świetnie się w tym odnajdują. Dla nich samodzielny remont może być dużo lepszym wyjściem jeśli tylko mogą sobie na to pozwolić czasowo.
Kupując gotowe mieszkanie oszczędzasz więc nie tylko czas, ale i mnóstwo nerwów swoich i swoich bliskich.
PODSUMOWANIE
Mamy nadzieję, że powyższy mini-poradnik pomoże Ci jako kupującemu podjąć decyzję, która będzie najbardziej odpowiednia dla Ciebie. Oczywiście jeśli zdecydujesz się na wybór mieszkania gotowego, polecamy się w Krakowie z naszą ofertą. Kiedy piszę te słowa prowadzimy równolegle kilkanaście remontów mieszkań, a kolejne już są w planach. Wiemy jak tworzyć piękne wnętrza i robimy to nie tylko dobrze, ale też na dużą skalę.
To już koniec tego wpisu 😊 Ale jeśli masz niedosyt, to poniżej kilka kolejnych, które mogą Cię zainteresować:
Budowa portfela mieszkań: nieruchomości jako źródło pasywnego dochodu
czytaj dalej ...18 października 2023
Podoba Ci się to, co robimy? Polub i obserwuj w social media:
Chcesz dowiedzieć się więcej o nieruchomościach i inwestowaniu?
Powrót na listę wpisów