Depozyt notarialny

Zauważyliśmy, że w ostatnim czasie bardzo rośnie popularność płatności ceny za kupowane mieszkania poprzez depozyt notarialny. Stąd temu tematowi poświęcimy dzisiejszy wpis.

Na stronie naszej zaprzyjaźnionej kancelarii (link poniżej) można znaleźć taką definicję:

Notariusz w związku z dokonywaną w jego kancelarii czynnością ma prawo przyjąć na przechowanie, w celu wydania ich osobie wskazanej przy złożeniu lub jej następcy prawnemu, papiery wartościowe albo pieniądze w walucie polskiej lub obcej. Dla udokumentowania tych czynności notariusz sporządza protokół w formie aktu notarialnego.

Depozyt notarialny

Przekładając to z prawniczego na nasze: Pan A kupuje mieszkanie za gotówkę od Pani B. Obie osoby się nie znają, spędziły ze sobą może 15 minut podczas prezentacji mieszkania i nie wiedzą czy mogą sobie wzajemnie ufać. Pani B wie, że w momencie podpisania aktu notarialnego w kancelarii przestaje być właścicielką mieszkania. Dodatkowo prawo działa w ten sposób, że przeniesienie własności nie może być uwarunkowane zapłatą ceny za mieszkanie. Czyli jeśli Pan A ma złe zamiary, to może mieszkanie kupić, wyjść z aktem notarialnym z kancelarii i iść do kolejnej, po czym sprzedać to mieszkanie komuś innemu, nigdy nie regulując ceny należnej Pani B. Po czym znika jak kamfora. Pufff! Scenariusz może mało prawdopodobny, ale nie niemożliwy.

Dlatego Pani B – chcąc uniknąć takiej sytuacji – prosi o zapłatę cenę przez depozyt. W takiej sytuacji kupujący przed aktem przelewa pieniądze na specjalne konto depozytowe notariusza. Jeśli do transakcji nie dojdzie, to notariusz oddaje pieniądze. A jeśli wszystko potoczy się szczęśliwie, to w akcie strony opisują warunki wypłaty pieniędzy przez notariusza na rzecz strony sprzedającej.

W efekcie sprzedający ma (prawie) 100% pewności, że swoje pieniądze dostanie. Dlaczego prawie? Bo teoretycznie mogą wydarzyć się jakieś losowe zdarzenia, które uniemożliwią notariuszowi wykonanie przelewu. Ale ryzyko jest nieporównanie mniejsze niż w przypadku przelewu bezpośrednio od kupującego.

W naszym przypadku kiedy sprzedajemy praktycznie zawsze prosimy kupujących o płatność w ten sposób. Dodatkowy koszt kilkuset złotych za depozyt w skali inwestycji nie ma dużego znaczenia, a spokój ducha związany z pewnością, że nasz inwestor dostanie środki za mieszkanie, jest bezcenny. Dlatego polecamy korzystanie z depozytu.

Na bardziej rozwiniętych rynkach (np. USA) korzystanie z depozytu jest obowiązkowe, są nawet wyspecjalizowane firmy, które prowadzą tego typu usługi (bo notariat działa nieco inaczej niż u nas). W Polsce ta usługa nie jest jeszcze powszechna, ale jej popularność rośnie.

Z punktu widzenia kupującego skorzystanie z depozytu również może być korzystne. W naszej praktyce kontaktu z klientami korzystamy z argumentu, że jeśli mamy płatność przez depozyt, to nie ma przeszkód, żeby kupujący dostali klucze do mieszkania od razu po akcie. Zawsze jest to miłe, że zaraz po wizycie w kancelarii mogą pojechać do swojego nowego mieszkania i od razu dostać klucze.

Do depozytu można składać nie tylko pieniądze na zapłatę ceny za mieszkanie, ale również wszelkiego typu dokumenty. Przykładowo – kiedy jedna strona jest do czegoś zobowiązana, może złożyć do depozytu dokumenty, które umożliwią drugiej stronie transakcji wypełnienie tego obowiązku. Częstym przykładem są roszczenia o zawarcie umowy sprzedaży wpisywane do księgi wieczystej mieszkania przy podpisaniu umowy przedwstępnej.

Wyobraźmy sobie taką sytuację: kupujący mieszkanie potrzebują np. 3 miesiące, żeby uzyskać kredyt albo zdobyć pieniądze na zakup mieszkania. Ale nie chcą ryzykować, że sprzedający w międzyczasie znajdzie kogoś innego. W związku z tym obie strony zgadzają się na podpisanie umowy przedwstępnej, w której kupujący żądają, żeby wpisać do KW informację o zawartej umowie przedwstępnej. W ten sposób mają pewność, że nikt inny nie kupi tego mieszkania (lub że sprzedający nie zawrze z kimś innym drugiej umowy przedwstępnej).

Ale sprzedający też może mieć pewne obawy. No bo co w sytuacji kiedy kupujący nie dostaną kredytu i zaczną się domagać zwrotu zadatku? Mając wpis w księdze wieczystej mają mocną kartę przetargową, bo jego administracyjne/sądowe wykreślenie zajmie dużo czasu. Dlatego strony mogą się umówić, że kupujący zostawiają w depozycie u notariusza oświadczenie/pełnomocnictwo pozwalające sprzedającemu na wykreślenie roszczenia z KW, gdyby do zawarcia umowy sprzedaży nie doszło z winy kupujących. Jeśli kupujący się wycofają, notariusz wyda taki dokument i sprzedający będzie mógł samodzielnie wykreślić roszczenie z KW. W ten sposób obie strony są zabezpieczone.


Powrót na listę wpisów

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *