Współpraca inwestora z flipperem

Obecnie  w Internecie, a w szczególności w rozmaitych grupach facebookowych pojawiają się oferty współpracy zamieszczane przez inwestorów, którzy mają kapitał i chcą nawiązać współpracę z kimś, kto robiłby dla nich flipy lub (znacznie częściej) ogłoszenia flipperów poszukujących inwestorów lub chcących pożyczyć kapitał na zrealizowanie mniejszych lub większych transakcji.

Na co powinien zwrócić uwagę potencjalny inwestor nawiązując taką współpracę? O tym w dzisiejszym wpisie. Wpis napisany z punktu widzenia inwestorów/pożyczkodawców i głównie dla nich przeznaczony. Chociaż pewnie spokojnie mógłby powstać osobny tekst dla początkujących flipperów, którzy szukają kapitału na swoją działalność i być może za jakiś czas rzeczywiście taki tekst napiszemy 😉

Przede wszystkim należy sprawdzić kto jest naszym potencjalnych kontrahentem, z którym mielibyśmy robić biznes:

  • Jak długo działa?
  • Ile udanych transakcji już przeprowadził? (i czy ma dokumentację, która by to potwierdzała)
  • Jaka jest forma prawna działalności prowadzonej przez flippera (jednoosobowa działalność czy spółka, a jeśli tak, to jaka i jaki jest kapitał spółki)?
  • Jaka jest umowa o współpracy? (napisana indywidualnie przez prawnika czy kupiona za 100 zł w Internecie)
  • Jakie są zabezpieczenia dla obu stron na wypadek, gdyby współpraca przestała się układać?
  • Jak wygląda zestawienie tego, co flipper obiecywał w poprzednich ofertach, a co rzeczywiście zrealizował (albo inaczej mówiąc: czy ta osoba/firma dowoziła w przeszłości wyniki)?
  • Czy są jakieś początkowe koszty nawiązania współpracy? (kaucje / abonament za dostęp do usługi)
  • Jak jest rozwiązana kwestia rozliczania zysku i (potencjalnej) straty z transakcji?
  • Co w sytuacji kiedy transakcja przedłuża się ponad racjonalne ramy czasowe?

Doświadczony flipper powinien bez problemu dać satysfakcjonujące odpowiedzi, z kolei początkujący może mieć z tym kłopot. Oprócz tego – jak to w biznesie – liczy się nie tylko to, co ktoś mówi, ale też w jaki sposób. Zwykle osoby doświadczone, które już z niejednego pieca chleb jadły, są bardziej pewne siebie, bo po prostu wiedzą o czym mówią. Zazwyczaj kilkanaście-kilkadziesiąt zrealizowanych transakcji daje dobrą bazę do odpowiedzi na każde pytanie potencjalnego inwestora.

Chociaż praktycznie w każdej rozmowie może pojawić się jakiś nowy aspekt czy kwestia, o którą nikt wcześniej nie pytał. I znów – tego typu pytania pozwalają odsiać osoby, z którymi warto współpracować od tych, których lepiej unikać.

Po czym poznać solidną firmę flipperską?

  • Działa na rynku przynajmniej kilka lat (raczej unikać osób, dla których są to pierwsze kroki na rynku nieruchomości lub jeśli już chcemy współpracować – bardzo mocno weryfikować wszystko, co ta osoba nam komunikuje. Z moich obserwacji początkujący flipperzy mają tendencję do bycia nadmiernie optymistyczni w zakresie cen i czasów remontów i sprzedaży nieruchomości i w efekcie obiecują mało realne wyniki)
  • Ma za sobą przynajmniej kilkanaście transakcji na różnych nieruchomościach (rynek pierwotny i wtórny, bloki, kamienice) – różnorodność pozwala nabrać doświadczenia. Trudno mówić o wielkich umiejętnościach kiedy np. ktoś 2-3 lata wcześniej podpisał umowę deweloperską, poczekał na wzrost cen i sprzedał mieszkanie po zakończeniu inwestycji. Problemy przy takiej transakcji w porównaniu do np. skomplikowanego remontu w kamienicy są nieproporcjonalnie małe.
  • Prowadzi działalność w formie spółki, w której jest kilku wspólników LUB ma zespół ludzi, których zatrudnia (lub przynajmniej na stałe współpracuje). W przypadku flippera prowadzącego JDG ryzyko inwestora jest dość duże w przypadku kiedy coś pójdzie nie tak (zwłaszcza jeśli kupione mieszkanie jest w innym mieście)
  • Umowa o współpracy jasno określa prawa i obowiązki obu stron i zabezpiecza je na różne okoliczności (np. chęć odstąpienia którejś strony od realizacji inwestycji, powstanie straty, przedłużająca się transakcja). Umowa jest napisana przez prawnika i dostosowywana na bieżąco do zmieniającego się prawa.
  • Firma nie pobiera opłat za rozpoczęcie współpracy, innymi słowy – nie oferuje inwestorowi kota w worku (np. w postaci kaucji za rozpoczęcie współpracy lub abonamentu miesięcznego za dostęp do ofert). Rozliczenie następuje w 100% na podstawie success fee, czyli podziału zysku z udanej transakcji. Proporcje podziału są oczywiście do indywidualnego ustalenia, natomiast najpopularniejszym modelem jest 50/50. Czyli inwestor finansuje cały proces, a flipper zajmuje się robotą (znalezienie, zakup, remont, sprzedaż + bieżąca obsługa). Są firmy, które rozliczają się za poszczególne czynności w postaci prowizji (np. określony % ceny za zakup, remont i sprzedaż), co powoduje, że inwestor ponosi większe koszty zanim zobaczy zwrot ze swojej inwestycji. Z kolei otrzymanie części pieniędzy działa demotywująco w stosunku do sytuacji kiedy 100% wynagrodzenia flipper ma wypłacane po zrealizowaniu zyskownej sprzedaży.
  • Ma udokumentowaną historię udanych transakcji i nie ma problemu z jej pokazaniem (najlepiej w formie aktów notarialnych z cenami zakupu i sprzedaży + Excele z wyliczeniami kosztów). Trzeba również poprosić o pokazanie oferty, która przed zakupem trafiła do inwestora i sprawdzić jak parametry z oferty miały się do późniejszego wyniku (czas, zysk, koszty remontu, cena sprzedaży). Jeśli prognoza z oferty znacząco na niekorzyść różni się od rzeczywistego wyniku – powinna nam się zapalić czerwona lampka. Przy czym oczywiście należy pamiętać, że przy większej skali prowadzenia flipów zawsze może trafić się transakcja mniej udana, bo po prostu zadziała statystyka (np. dany inwestor może mieć we współpracy 1 flip mniej udany, 3 zrealizowane według prognoz, 1 lekko powyżej prognozy i 1 znacznie powyżej prognozy – jest to zupełnie normalne).
  • Nie boi się mówić o tym, co nie wyszło. Jeśli ktoś wyłącznie chwali się sukcesami i wszystko jest po amerykańsku zawsze idealnie – trzeba uważać, a przynajmniej dokładnie weryfikować.

 

Oprócz powyższych pozostaje nam jeszcze zaufanie przeczuciu i intuicji – często podświadomość jest w stanie wychwycić subtelne sygnały, które spowodują wewnętrzny niepokój, mówiący nam „nie wiem co, ale coś jest nie tak” – wtedy najlepiej zaufać temu odczuciu i nie nawiązywać współpracy. Trudno współpracować z kimś, komu czujemy, że nie do końca ufamy. A w przypadku flipów w grę najczęściej wchodzą duże pieniądze i zaufanie między stronami musi być 100-procentowe.

W przypadku pożyczek kapitałowych weryfikacja przebiega podobnie, z tym, że tutaj kluczową rolę odgrywają zabezpieczenia, które oferuje pożyczkobiorca i to, w jakiej formie zawierana jest umowa (u notariusza czy cywilno-prawna). Dobrze zabezpieczona umowa pożyczki podpisana w kancelarii notarialnej pozwala inwestorowi spać (w miarę) spokojnie, bo inwestując kapitał we flipy raczej trudno stracić pieniądze. Z kolei zwroty z pożyczek udzielanych flipperom są znacznie lepsze niż oprocentowanie lokat w bankach (w chwili kiedy piszę te słowa oscyluje wokół zera, z przebąkiwaniami, że może wkrótce stać się ujemne, tzn. trzeba będzie dopłacać bankom za trzymanie u nich oszczędności).


Powrót na listę wpisów

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *