Mieszkania – najem czy handel?

Wpis jak to zwykle bywa – inspirowany życiowymi dylematami, o których każdego tygodnia rozmawiamy z potencjalnymi inwestorami, którzy myślą o lokowaniu środków w nieruchomościach. W tym tygodniu miałem okazję porozmawiać z klientami, którzy zgromadzili X-set tysięcy złotych i myśleli, co z nimi zrobić, a przez rekomendację trafili do nas.

Przez kilka lat byliśmy po jednej stronie barykady (zakupy pod wynajem), by jednak zmienić front i skupić się w 100% na flipach. Dlaczego? Z prostej przyczyny – bo zauważyliśmy, że szybka odsprzedaż może dać klientom o wiele więcej korzyści niż trzymanie mieszkania. W tym czasie na rynku przeciętny, niezaangażowany inwestor (mam na myśli osoby, które na co dzień pracują lub prowadzą firmy w innych branżach, a nieruchomości traktują jako dodatkowe źródło przychodów, tzn. nie są zawodowymi inwestorami) nie miał instrumentów, żeby regularnie i pasywnie zarabiać na tego typu transakcjach. Teraz – za sprawą Spinvest i innych podobnych firm w całej Polsce – już takie możliwości są.

Pierwszym pomysłem był zakup mieszkania na wynajem. Proste? Proste! Wiadomo, że ludzie muszą gdzieś mieszkać, coraz więcej osób niechętnie podchodzi do brania kredytów na 30 lat, a ceny mieszkań rosną jak szalone (w Krakowie w 2020 r. wzrosły średnio o ponad 10%, a przecież na początku pandemii koronawirusa pojawiały się prognozy mówiące o kilkunastoprocentowych spadkach). Problem polega na tym, że żyjemy w ciekawych czasach i o ile rosną ceny mieszkań i spadają ceny kredytów (bo stopy procentowe są rekordowo niskie), to jednocześnie rośnie podaż mieszkań na wynajem (bo coraz więcej ludzi lokuje w nich środki, które wcześniej trzymali w banku) i spada liczba potencjalnych najemców (zdalna nauka na studiach, bardzo mocne ograniczenie funkcjonowania branż usług, praca na home office).

Nieubłagane prawa ekonomii mówią, że kiedy spada popyt (liczba najemców i ich siła nabywcza) i rośnie podaż, to jednocześnie spadają ceny. I tak też stało się z cenami najmu – w ostatnim roku spadły o kilkanaście procent, a w niektórych sektorach jeszcze bardziej. W efekcie kupując teraz po wysokich cenach mieszkanie na wynajem możemy je wynająć taniej niż np. 2 lata temu kiedy ceny były niższe, a ceny najmu stabilnie rosły. I ze średniej rentowności 4-5% zrobiło się 2-3%, czyli praktycznie tyle co inflacja, albo i mniej. Z drugiej strony, nie mając alternatywy, chyba lepiej zarabiać 3% niż tracić 5% na inflacji (oficjalnie, bo realnie o wiele więcej).

Ale z trzeciej strony – najem ma również wiele zalet, wśród których wymieniłbym np. (w miarę) pasywny przychód (piszę w miarę, bo można zarządzanie najmem zlecić lub liczyć, że mieszkanie będzie wynajęte jednemu najemcy przez kilka lat, który nie będzie sprawiał problemów i płacił na czas), wartość mieszkania rośnie w czasie, mamy trwałe aktywo, które buduje nasz majątek, są korzyści podatkowe z wynajmu (np. amortyzacja). Problem polega na tym, że bardzo trudno jest zbudować skalę w wynajmie (o ile nie mamy bardzo wysokich dochodów). Przykładowo – mając 300-400 tys. gotówki kupimy jedno mieszkanie w dużym mieście na tym koniec. Alternatywnie, bank może dać nam kredyt na jedno, może dwa mieszkania, ale przy trzecim czy kolejnym zaczną się problemy i pytania, bo nie ma u nas – znanych chociażby z UK – kredytów typu buy-to-let, czyli „kupuj, żeby wynajmować”, gdzie bank bierze do zdolności kredytowej planowane przychody z wynajmu. U nas kredyt hipoteczny z założenia jest na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych i jak chce się z jego pomocą inwestować, to – jak zwykle w Polsce – trzeba kombinować ;).

Jakie są w związku z tym alternatywy? Czyli – innymi słowy – co robić, jak żyć?

Moim zdaniem – patrząc pod kątem budowania majątku – znacznie lepszym pomysłem jest obrót mieszkaniami, czyli zakup-remont-sprzedaż. Po pierwsze – możemy zlecić cały proces, żeby był w 100% pasywny. W Spinvest wielokrotnie obsługiwaliśmy inwestorów spoza Krakowa, dla których wyszukaliśmy mieszkanie, kupiliśmy je w imieniu naszego klienta działając jako jego pełnomocnicy, zajęliśmy się bieżącą obsługą i przygotowaniem do sprzedaży i na koniec – również jako pełnomocnik – sprzedaliśmy z zyskiem. Rolą inwestora było wystawienie stosownego pełnomocnictwa i robienie przelewów, czytanie raportów z bieżących postępów prac, a na koniec policzenie czy zysk z transakcji się zgadza. Łącznie może kilka godzin pracy w ciągu kilku miesięcy. Moim zdaniem całkiem nieźle jak na zarobek 20-30 tysięcy, czyli równowartość pewnie 18-30 miesięcy wynajmu podobnego mieszkania i nieporównywalnie więcej zaangażowania.

Po drugie, flipping pozwala elastycznie reagować na zmieniające się trendy. Kiedy kupimy mieszkanie na wynajem, to umarł w butach – mamy je już na stałe. A preferencje i trendy w społeczeństwie cały czas się zmieniają. Nie tak dawno hitem był wynajem pokoi, teraz ten sektor mocno podupadł. Słabiej wynajmują się też domy (chociaż chyba nikt rozsądny nie kupuje domu na wynajem ;). Oczywiście można się kłócić, że to chwilowa tendencja, która skończy się wraz z pandemią. Być może. Tego nie wiemy. Wiemy natomiast, że najem istnieje od zawsze i pewnie będzie będzie dalej istniał, przechodząc stopniowo profesjonalizację (np. najem mieszkań w budynkach mających jednego właściciela, np. fundusz inwestycyjny), będą rosnąć wymagania najemców. Kupując co kilka miesięcy kolejne mieszkanie na flipa można decydować o standardzie budynku, lokalizacji, stylu, w jakim urządzimy mieszkanie itd itd. Z nietrafnej inwestycji można zazwyczaj w miarę szybko wyjść i wyciągnąć z tego wnioski przy kolejnych zakupach.

Handel mieszkaniami pozwala na stosunkowo szybkie budowanie kapitału, który z kolei można zainwestować właśnie w mieszkanie na wynajem. Ktoś określił to terminem „sprzedawać, żeby nie musieć sprzedawać”. Czyli robimy kilka flipów, a zyski reinwestujemy w zakup mieszkania pod wynajem. W ten sposób co kilka lat można dokupić np. kolejną kawalerkę tylko z samych zysków, a posiadany kapitał czy zdolność kredytową reinwestować w kolejne flipy, bez jego zamrożenia w jednym projekcie. W ten sposób zjadamy ciastko i mamy ciastko. Pytacie o konkret? Proszę bardzo – obracając samodzielnie np. wspomnianymi 400 tys. zł możemy co pół roku na flipie zarobić powiedzmy 30 tys. złotych, czyli po ok. 6-7 transakcjach powinniśmy mieć wystarczająco, żeby kupić mieszkanie (może niekoniecznie w Krakowie czy Warszawie, ale np. na Śląsku czy w Łodzi). Ile czasu trzeba by wynajmować mieszkanie, żeby zarobić tyle samo mając rentowność nawet na poziomie 5-6% (co nie jest takie łatwe, kiedy weźmie się pod uwagę wszystkie koszty utrzymania). Dla porównania, już nawet zwykła pożyczka inwestycyjna daje bez żadnego zaangażowania 6-8% rocznie…

Pewnie można by wymienić więcej przewag flipów nad wynajmem. Na tym na razie jednak zakończę, a najwyżej w kolejnych wpisach pociągniemy temat.


Powrót na listę wpisów

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *