Na brudno czy na ładnie?

Działalność, którą prowadzimy w zakresie inwestowania w nieruchomości skupia się głównie na sprzedaży mieszkań po zwiększeniu ich wartości. W jaki sposób można zwiększyć wartość nieruchomości? I dlaczego to w ogóle działa? O tym będzie dzisiejszy wpis.

Na początek parę wziętych z naszej biznesowej praktyki przykładów tego jak mogą wyglądać typowe „okazje” mieszkań z rynku wtórnego:

   

Czy takie mieszkania zachęcają kupujących? Raczej nie… Chyba, że ktoś i tak planuje przeprowadzać generalny remont i ma na to czas, siły i środki. Natomiast wiele osób nawet jeśli ma budżet, to z ochotą na użeranie się z ekipami, jeżdżenie po sklepach i związanym z tym poświęceniem dużej ilości czasu jest już gorzej (najczęściej około 2 miesiące przy dobrej organizacji, ale remonty mieszkań ciągnące się nawet i ponad pół roku nie są jakimiś wyjątkami).

I tu wchodzimy my – cali na biało 😉 [jeśli nie wiesz o chodzi – wpisz w google „cały na biało”]. My, czyli osoby i firmy zajmujące się flippingiem. Kupujemy takie mieszkania, przeprowadzamy generalny remont i następnie sprzedajemy. Często w komentarzach pod artykułami w mediach tradycyjnych czy społecznościowych flipperzy są oskarżani o zawyżanie cen i ogólnie o zarabianie na swojej działalności dużych pieniędzy. Tymczasem jest to działalność jak każda inna – możemy sobie samodzielnie upiec chleb, szyć ubrania, a nawet budować domy, nie ma obowiązku korzystania z usług przedsiębiorców, którzy się tym zajmują. Ale jednak większość z nas woli mieć „gotowe” – upieczony chleb, uszyte ubranie czy buty czy kupić gotowy dom zamiast budować go od zera.

Tak samo jest z mieszkaniami. Można kupić takie jak powyżej i zrobić projekt, wynająć ekipę (a czasem kilka różnych), kupić wyposażenie i samemu zrobić sobie mieszkanie pod klucz. Ale większość kupujących nie chce tego robić. Zamiast tego woli zapłacić więcej i mieć od razu mieszkanie gotowe do wprowadzenia. Dlaczego? Bo to oszczędza ich czas (a czasem i nerwy – remont to dla wielu osób duży stres). Ba, można wszystko zrobić samemu, bo praktycznie każdy aspekt budowlanki jest szczegółowo pokazany na filmikach na YouTubie. Wtedy oszczędzamy jeszcze więcej, bo nie musimy płacić fachowcom. Tylko kto ma na to czas?

I tutaj przechodzimy do tego, czym jest tytułowy flip „na ładnie”. Jest to typowa transakcja przebiegająca według schematu kup-wyremontuj-sprzedaj, zakładająca wygenerowanie na tym procesie zysku. Klient końcowy płaci więcej za mieszkanie gotowe, bo ktoś zajął się tym wszystkim, o czym pisałem wyżej, a czym przyszły właściciel zupełnie nie ma ochoty lub głowy się zajmować. I za to płaci. Większość wymuskanych i pachnących nowością mieszkań, które pojawiają się w ogłoszeniach, to właśnie efekt działalności inwestorów przygotowujących mieszkania „na ładnie”. Poniżej parę naszych przykładów (reszta na naszej stronie w zakładkach Oferta i Portfolio:

Czy takie mieszkania zachęcają potencjalnych kupujących? Na pewno o wiele bardziej niż podane poprzednio 😉 Tego typu mieszkania są średnio 10-20% droższe niż porównywalne w tej samej lokalizacji, ale niewyremontowane. Ważny jest również budzący pozytywne emocje efekt nowości, zapach mieszkania świeżo po remoncie, poczucie, że nikt tam wcześniej nie mieszkał (podobnie jak nowe samochody są droższe niż porównywalne, ale kilkuletnie. Dealer samochodów zarabia m.in. właśnie na efekcie nowości).

A co z drugim członem tytułu, czyli „flipem na brudno”? W takiej sytuacji bazujemy na różnicy między zakupem poniżej realnej wartości rynkowej, a możliwością sprzedaży w wyższej cenie bez wkładania środków w remont. Najczęściej działanie związane z samym lokalem ogranicza się do posprzątania, ewentualnie bardzo delikatnego odświeżenia (np. pomalowanie ścian na biało, delikatny home staging). Dlaczego takie transakcje są w ogóle możliwe? Dlaczego ktoś miałby sprzedać „handlarzowi” swoje mieszkanie poniżej jego realnej wartości? Przyczyn może być bardzo dużo, każda sytuacja jest inna. Może być tak, że ktoś ma zwyczajnie dość samego procesu sprzedawania (poświęcany czas, stres, dojazdy, presja rodziny) i po prostu chce się mieszkania pozbyć, a kupujący inwestor zjawi się akurat w dobrym momencie. Bywa, że dla kogoś mieszkanie jest problemem, a nie szansą na korzystną transakcję i motyw finansowy nie jest najważniejszy. Czasem w tle są różne rodzinne konflikty, które sprzedaż mieszkania rozwiązuje. Zdarza się, że szybka sprzedaż jest wyborem mniejszego zła (bo np. w innym wypadku mieszkanie zajmie komornik i sprzedając mieszkanie przed licytacją ktoś oszczędza kilkadziesiąt tysięcy złotych).

Flipper, który ma świadomość, że może mieszkanie sprzedać drożej w obecnym stanie może nie chcieć robić remontu, żeby szybciej odzyskać zainwestowany kapitał, oszczędzić czas na remont. Zdarza się, że akurat nie ma wolnej ekipy remontowej. Czasem jest klient, który np. ma własną ekipę i zależy mu, żeby mieszkanie urządzić po swojemu, a nie wejść na przygotowane według czyjejś wizji. A bywa i tak – jak w przypadku mojego znajomego – że inwestorowi „się nie chce”. Wspomniany znajomy sam o sobie lubi mówić, że jest „leniwym flipperem” i zdecydowaną większość transakcji robi właśnie w tym modelu. Czasem są potrzebne środki na inną inwestycję i lepiej sprzedać mieszkanie bez remontu i szybko wejść w kolejną transakcję. Ale jest też grupa klientów kupujących, która po prostu chce zrobić remont samodzielnie i nie interesuje ich mieszkanie wyremontowane. Każdy przypadek jest inny.

Która strategia jest lepsza dla inwestorów? Nie ma na to pytanie odpowiedzi. Czasem wybór jest oczywisty (np. raczej rzadko osoby prywatne sprzedają gotowe mieszkania w stanie deweloperskim, zdecydowanie lepiej nowy lokal jest wykończyć), a czasem zależy to od możliwości finansowych i czasowych. Jeśli mieszkanie jest bardzo zaniedbane, może być trudno je sprzedać klientowi docelowemu, bo jego wygląd i zapach będą odstraszać. Czasami kupimy coś w stanie na tyle dobrym, że w zasadzie nic nie trzeba robić. Czasami środki zainwestowane w remont dadzą dużo lepszy zwrot niż sprzedaż w pierwotnym stanie. Ważne, żeby policzyć obydwie opcje i skalkulować która lepiej opłaci się czasowo i finansowo. Profesjonalny inwestor myśli Excelem 😉

 


Powrót na listę wpisów

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *