5 pułapek przy zakupie mieszkania pod inwestycję

Każdy popełnia błędy i pewnie ciężko się ich ustrzec, zwłaszcza na początku naszej drogi inwestycyjnej. Nam również – pomimo chyba dość sporego doświadczenia, które zgromadziliśmy – zdarza się, że coś pójdzie nie tak, jak byśmy sobie tego życzyli. Najważniejsze to nie poddawać się, być wytrwałym i próbować znaleźć wyjście z sytuacji. Bo zawsze jakieś jest – tylko kwestia wiedzy, a czasem pieniędzy lub czasu, żeby je znaleźć. Bywa, że rozwiązanie problemu, nad którym sami głowiliśmy się przez wiele dni czy tygodni, dla kogoś innego będzie dziecinnie łatwe.

 

Początkujący (chociaż pewnie nie tylko) inwestorzy w nieruchomości również od czasu do czasu popełniają mniejsze czy większe błędy, które kończą się stratą pieniędzy, czasu, nerwów albo wszystkich tych rzeczy naraz. Dzisiejszy wpis o tym, jakie pułapki możemy napotkać na swojej drodze do zarabiania na mieszkaniach.

 

  1. Kupowanie emocjami

Chociaż jako inwestorzy powinniśmy kupować kierując się rachunkiem ekonomicznym, notorycznie zdarza się inaczej. Wielokrotnie spotykałem się z sytuacjami, że ktoś kupujący mieszkanie na wynajem, które było dobrą inwestycją nie decydował się z powodów, które najczęściej podają osoby kupujące na własne potrzeby, np. widok z okna, ekspozycję na określoną stronę świata, za niskie albo za wysokie piętro. Czy dla najemcy te czynniki mają znaczenie? Być może do pewnego stopnia tak, ale inne są o wiele ważniejsze – cena, odległość do komunikacji, standard, wyposażenie itd. Czy ktoś nie wynajmie mieszkania bo jest na np. na wschód, a nie na południe czy zachód? Czy dla studentów wynajmujących pokoje ma znaczenie czy będą wchodzić po schodach na 2 czy na 4 piętro?

 

Prawie wszystko kupujemy emocjami, a dopiero potem uzasadniamy swój wybór racjonalnie. Chcąc inwestować profesjonalnie, musimy odwrócić ten nawyk – wybierać racjonalnie, a dopiero potem stwierdzić, że to co wybraliśmy nam się podoba. A najbardziej powinny nam się podobać dochody z naszej inwestycji – czy to przy sprzedaży mieszkania czy comiesięczne przelewy od najemców ;).

 

Przykład – w nowym budownictwie często mamy tak, że im wyższe piętro tym cena jest wyższa, często o kilka tysięcy z każdą kolejną kondygnacją. W efekcie w 6-piętrowym bloku takie samo mieszkanie na parterze może być tańsze niż na ostatnim piętrze o 20-30 tysięcy. Wynajmując jest przykładowo za 1500 zł różnica spłaci nam się dopiero po roku czy półtora. Czy najemca zapłaci więcej za identyczne mieszkanie na wyższym piętrze? Wątpliwe.

 

Ten sam przykład, ale kupujemy na flipa. Mieszkania na parterze nie dość, że są najtańsze, to dodatkowo bardzo często mają kilkanaście czy kilkadziesiąt metrów ogródka, gdzie można spędzać czas, wypuścić domowego pupila czy zrobić mini-plac zabaw dla dziecka. Często dla kupującego to wartość dodana w stosunku do kilku metrów kwadratowych balkonu na wyższych kondygnacjach. Dlatego też sporo z naszych zakupów na rynku pierwotnym to właśnie tego typu mieszkania. Oczywiście ogródek i parter mogą też być wadą – np. kiedy mamy pod oknami ruchliwy chodnik czy ulicę, albo kiedy blok jest wysoki i jest ryzyko, że Somsiad z góry będzie nam rzucał śmieci i ciężko będzie ustalić z której kondygnacji lecą.

 

  1. Przepłacanie

Często powiązane z punktem pierwszym – idziemy obejrzeć mieszkanie i po prostu nam się podoba. Bywa i tak, że do tego stopnia, że inwestor byłby gotów sam tam zamieszkać (w sumie to może być jakiś plan B jakby nie chciało się sprzedać albo wynająć 😉 Pytanie czy o to powinno chodzić w inwestowaniu?). Mieszkanie nam się podoba, co prawda jest trochę droższe niż zakładaliśmy, ale na pewno to dalej dobra inwestycja, więc nie możemy jej odpuścić, prawda? Okazje mają to do siebie, że są trochę jak autobusy – zawsze będzie następna. Może jutro, może za tydzień, może za miesiąc. Ale będzie. Według lepsze mieszkanie żadne niż złe.

 

Pół biedy kiedy to jest kilka tysięcy więcej, które z najmu odrobimy w kilka miesięcy. Ale jeśli sprytny sprzedawca pokaże nam celowo najpierw 2 czy 3 słabsze mieszkania, a potem tonem pełnym tajemnicy powie „Wiedzą państwo, mam jeszcze coś, co prawda nie wiem do końca czy w ogóle będzie do kupienia, bo mamy teraz rezerwację, ale ona nie jest taka do końca pewna… Skoro już tu jesteśmy, to może bym tam państwa zaprowadził?”. I się zaczyna – układ idealny, świetny widok, no po prostu miodzio. Tylko jeden szkopuł – kosztuje więcej o kilkadziesiąt tysięcy niż sobie założyliśmy… W ten sposób wcześniejsze założenia idą w kąt, bo kupujemy coś, co nam się podoba, a nie coś, co ma dla nas sensownie zarobić.

 

Jak z tym walczyć? Bardzo prosto – mieć alternatywę. Kolega opowiadał mi kiedyś historię swojego znajomego, który zapadł na ciężki przypadek „jedynozy” – zakochał się nieszczęśliwie w dziewczynie, która niespecjalnie była zainteresowana. Tylko o niej myślał i mówił. Przeszło mu dopiero jak poszedł na kilka randek z innymi kobietami, które okazały się równie interesujące jak tak, która miała być tą „jedyną” (stąd nazwa wspomnianej „jednostki chorobowej”). Tak samo jest z mieszkaniami – kiedy obejrzymy 10 inwestycji i mamy wybór, może się okazać, że znajdziemy coś równie fajnego albo i lepszego niż początkowo sądziliśmy.

 

  1. Brak analizy grupy docelowej

Przed każdą inwestycją powinniśmy zadać sobie pytanie „kto tu będzie mieszkał?” albo „dla kogo jest to mieszkanie?”. Odpowiedź na nie uwarunkuje dalsze działania – jak wykończymy mieszkanie (np. w jakiej kolorystyce), jakie damy meble i wyposażenie oraz jak będziemy je promować (treść dostosowana do docelowego odbiorcy).

 

Dzisiejszy klient zazwyczaj ma duży wybór ofert, więc musimy go przekonać ofertą spersonalizowaną, która trafi w gust osób z jego grupy. Przykładowo inaczej urządzimy mieszkanie dla singla, inaczej dla singielki, a jeszcze inaczej dla rodziny z dzieckiem. Znajoma pośredniczka opowiadała mi kiedyś historię klienta, który szukał mieszkania dla siebie. Facet był bardzo wysoki i narzekał, że wszystkie mieszkania, które oglądał były urządzone dla niego niewygodnie. Aż wreszcie trafili na ofertę flipperki, która zrobiła mieszkanie właśnie pod kątem klienta-mężczyzny. Blaty w kuchni były nieco wyżej, podobnie jak umywalka i toaleta. Gość nie zastanawiał się nawet 5 minut i na miejscu podjął decyzję, że kupuje.

 

W naszej codziennej pracy, oglądając wiele mieszkań, które są wystawione przez właścicieli na sprzedaż spotykamy z kolei mieszkania zbyt spersonalizowane, które trafiają wyłącznie w gust ich właścicieli – np. urządzone w stylu greckim albo nawet egipskim (!).

Inny często spotykany przykład to bardzo wyraziste kolory pomieszczeń – czerwone, fioletowe itd. Pół biedy kiedy jedno pomieszczenie jest takie. Ale bywa, że całe mieszkanie jest w tym stylu, a każdy pokój w innym, mocnym kolorze. Trudno znaleźć nabywcę, w którego gust trafi taki lokal.

Myśląc o grupie docelowej powinniśmy zrobić akcenty czy home staging, które by podkreślały przynależność, ale z drugiej strony w miarę możliwości zachować neutralność, żeby mieszkanie było uniwersalne i podobało się jak największej grupie ludzi. Z jednej strony – żeby sprzedać czy wynająć wystarczy jedna zdecydowana osoba, ale z drugiej działa statystyka – im więcej osób dane mieszkanie zobaczy, tym większa szansa, że komuś spodoba się na tyle, że podejmie decyzję „Biorę!”.

 

  1. Niedoszacowanie kosztów i czasu remontu

O błędach popełnianych przy remontach mieszkań inwestycyjnych możesz przeczytać w dwóch artykułach napisanych przez naszą Panią Prezes:

https://spinvest.com.pl/2020/07/30/7-bledow-przy-remoncie-mieszkan-inwestycyjnych/

https://spinvest.com.pl/2020/08/06/jak-skonczyc-remont-w-terminie-i-budzecie/

Nie chcę się powtarzać, więc powiem tylko, że to jeden z częstszych błędów popełnianych przez inwestorów. Jak ich uniknąć? Odpowiadając najprościej – planować, planować, planować. A potem na bieżąco wszystko kontrolować – zarówno czas, jak i koszty remontu i porównywać z pierwotnym planem, a w razie potrzeby korygować. Jeśli samy nie mamy takich umiejętności, zawsze można wynająć specjalistę, który zajmie się tym za nas.

 

Asia kiedyś nadzorowała dla innej firmy nadzór nad remontem piętra w kamienicy. Pierwszym etapem miało być doprowadzenie mieszkań do stanu deweloperskiego. Nie obyło się bez licznych przygód po drodze, ale finalnie projekt zakończył się w ramach planowanego budżetu. Drugim etapem miało być wykończenie, jednak inwestor stwierdził, że rezygnuje z dalszych usług nadzoru i zrealizuje to sam. W efekcie w stosunku do zakładanego przez nas budżetu przekroczenie kosztów wyniosło kilkadziesiąt procent (!), a i z terminami nie było najlepiej. To, co klient oszczędził na naszej usłudze, to z dużą nawiązką stracił na niesolidnych ekipach, nietrafionych materiałach i opóźnieniu w realizacji prac, a w efekcie i późniejszej sprzedaży mieszkań. Amerykanie mają powiedzonko, które trafnie pasuje do tej sytuacji: Save a penny, lose a dollar – oszczędź cent, strać dolara.

 

  1. Brak planu działania

Wiedza co i jak robić po kolei z kupowanym mieszkaniem przychodzi z doświadczeniem, ale wielu błędów można uniknąć wcześniej planując swoje działania. A przede wszystkim zdobywając informacje, co dokładnie składa się na proces inwestycyjny. Wiele razy mieliśmy do czynienia z sytuacjami, kiedy sprzedający mieszkanie miał problem ze skompletowaniem dokumentów, bo odrzucił pomoc naszą czy pośrednika zaangażowanego w transakcję w tym zakresie, bo on „nie wiedział, że to trzeba”.

 

Przykład? Do jednego z kupowanych przez nas mieszkań potrzebne było zaświadczenie o zwolnieniu przez miasto hipoteki związanej z bonifikatą, którą sprzedający dostał od miasta, kiedy wykupił mieszkanie. Pięć lat minęło, więc nie powinno być z tym problemu. Ale urząd miasta zrobił psikus i zamiast zaświadczenia przesłał listę dokumentów, które należało dodatkowo przedstawić, żeby zaświadczenie mogło być wydane. Sprzedający pisma nie zrozumiał i myślał, że to właśnie to potrzebne zaświadczenie. Telefonicznie powiedział pośrednikowi przed transakcją, że dokument z urzędu miasta ma, więc możemy przystępować do zakupu. A u notariusza zonk i trzeba było na gwałt działać, żeby sprawę szybko załatwić. Na szczęście się udało i transakcja doszła do szczęśliwego końca, ale wszyscy stracili trochę czasu i nerwów.

 

Przed rozpoczęciem działania warto na spokojnie usiąść i rozpisać sobie poszczególne kroki po kolei – co jest potrzebne do zakupu, co jest potrzebne do remontu, co jest potrzebne do wynajmu/sprzedaży, do jakich instytucji trzeba się zgłosić po zakupie, jakie opłaty wnosić w czasie posiadania mieszkania. Pominięcie któregoś kroku może skutkować później nerwami i niepotrzebną stratą czasu. Dodatkowo wszystko warto sprawdzać i mieć na wszystko pisemne potwierdzenia/dokumenty – czasem zdarza się, że kontrahent – celowo lub przez niewiedzę/nieuwagę – wprowadzi nas w błąd. Już jakiś czas temu po zakupie mieszkania i spisaniu liczników okazało się, że nie możemy przepisać licznika gazu, bo… gaz sprzedaje inna firma niż PGNiG. Sprzedający „zapomniał”, że 8 lat wcześniej (!) zmienił dostawcę gazu i w efekcie kilka tygodni musieliśmy się przepychać z tą firmą, żeby przepisać liczniki na naszego klienta.

 

Pewnie błędów i pułapek przy inwestowaniu jest dużo więcej, ale to już może temat na kolejne wpisy, bo i tak już nadmiernie się rozpisaliśmy 🙂

 

 

 


Powrót na listę wpisów

Komentarze do “5 pułapek przy zakupie mieszkania pod inwestycję”

  1. Anna pisze:

    Bardzo podobają mi się Wasze wpisy i czytam je z przyjemnością. Na razie mam tylko w głowie plan na kupno mieszkania pod inwestycję, dlatego też z chęcią czytam Wasze wskazówki. Fajnie, że się dzielicie cenna wiedzą wynikającą z doświadczenia 🙂

    1. Dziękujemy 😁 Taki miły komentarz zachęca i motywuje nas do dalszych wpisów i dzielenia się naszymi doświadczeniami!

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *