Flipie niepozorny, flipie zyskowny

Dzisiaj krótko o jednej z naszych najlepszych inwestycji w ciągu ponad 7 lat działania na rynku mieszkań w Krakowie. Mówi się, że o wartości nieruchomości decydują trzy czynniki: lokalizacja, lokalizacja i lokalizacja. Posługując się tą konwencjonalną wiedzą, należy więc kupować mieszkania w dobrych lokalizacjach, w centrum, dobrze skomunikowane. Transakcja, którą mam na myśli poszła zupełnie pod prąd tym poglądom, a dała ponadprzeciętny zysk.

Przy flipie często bywa tak, że najbardziej liczy się cena zakupu i nawet jeśli mieszkanie jest w słabej lokalizacji, w słabym bloku, daleko, to i tak inwestycja się obroni jeśli tylko jest kupiona odpowiednio tanio. Gdzieś w ostatnim kwartale 2019 r. dostaliśmy od znajomej pośredniczki info o mieszkaniu, które było na Wzgórzach Krzesławickich, czyli ostatnim końcu Krakowa. Do centrum komunikacją jedzie się stamtąd koło 50 minut (czyli bardzo długo jakby ktoś się nie domyślił). Generalnie dla mnie był to koniec świata i raczej nie zapuszczałem się w te okolice. Znane powiedzenie mówi, że najbardziej lubimy to, co znamy, ale czasem warto podważyć to, co „wszyscy wiedzą”.

Mieszkanie jak mieszkanie – zagracone, do generalnego remontu, właścicielka dostała w spadku po starszym ojcu, który nie za bardzo o nie dbał. Nawet okna były stare drewniane, na ścianach i suficie ślady starych zacieków, w łazience lekki fetorek kanalizacji – jednym słowem to, co tygryski lubią najbardziej. Do tego lekko przekombinowana sytuacja prawna, gdzie trzeba było zrobić przed zakupem przez naszego klienta dwie darowizny w rodzinie, żeby finalnie mieszkanie mogło zostać sprzedane.

Do sprzedaży wystawiliśmy już lekko odgracone i posprzątane, ale nie prezentowało się w dalszym ciągu jakoś specjalnie urodziwie. Ot, mieszkanie do remontu jakich na rynku wiele. Natomiast miało jedną niezaprzeczalną zaletę – było tanie. Zarówno tanie w zakupie (nawet bardzo tanie biorąc pod uwagę, że był to okres szczytu kilkuletniego boomu na rynku mieszkań), ale też stosunkowo tanie dla klienta kupującego (jedno z tańszych na tym osiedlu).

I tutaj jeszcze na marginesie mała uwaga: na tej transakcji przekonaliśmy się jak ważna jest znajomość lokalnego rynku. Znajoma pośredniczka, która mieszkała w sąsiedztwie powiedziała mi jedno zdanie, dzięki któremu sprzedaliśmy to mieszkanie: „Na Wzgórzach kupują ludzie, którzy mieszkają na Wzgórzach”. I rzeczywiście! Okazało się, że z ok. 10 osób, które przez pierwszy tydzień zainteresowały się tą ofertą praktycznie wszyscy mieszkali gdzieś w pobliżu albo pochodzili z tych okolic i np. mieli rodziców czy rodzinę gdzieś obok.

 

Dlatego nasze główne działania promocyjne skupiliśmy właśnie w promieniu kilkuset metrów od sprzedawanego lokalu: banery z obu stron mieszkania (kilkanaście telefonów od ludzi, którzy przechodzili/przejeżdżali/mieszkali obok), zrywki na słupach i tablicach ogłoszeniowych, info do lokalnie działających pośredników. I ta strategia się sprawdziła, bo po krótkim czasie pojawił się gotówkowy klient, który praktycznie po kilku dniach i krótkich negocjacjach podjął decyzję na TAK.

Dodatkowy smaczek był taki, że sprzedaż nastąpiła na początku marca, tuż przed wybuchem pandemii koronawirusa, który na jakiś czas zastopował ruch na rynku. Mówi się, że szczęście sprzyja przygotowanym – dzięki dobrze przygotowanej akcji marketingowej i stosunkowo atrakcyjnej cenie mieszkanie sprzedało się w mniej niż 2 miesiące, dając bardzo przyzwoity zwrot naszemu inwestorowi. A kupujący był również zadowolony, bo mógł je urządzić po swojemu i po przeprowadzce z Anglii zamieszkać w pobliżu swojej rodziny.

 

Z punktu widzenia inwestycji strategiczną decyzją był tutaj brak remontu, który wydłużyłby cały proces o jakieś 6 tygodni i mogłoby się okazać (oczywiście wtedy nikt tego nie wiedział), że z ofertą trafilibyśmy akurat na początek wirusa. Dlatego jeśli remont nie zwiększa mocno zysku z inwestycji warto zastanowić się czy nie lepiej sprzedawać mieszkanie „jak jest”, ewentualnie tylko z delikatnym odświeżeniem/sprzątaniem. W branżowym żargonie nazywamy to „flipem na brudno” 🙂

 


Powrót na listę wpisów

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *